金地集团深度报告:中国一、二线及都市圈房地产核心标的

估值低,具高分红潜质

公司每股重估净资产为 16.36元/股, 2019年动态 PE 较可比公司具有显著优势,若按可比公司平均动态 PE 估值,对应股价为 13.4元。基于审慎原则,我们认为每股合理估值为 13至 16元,对应当前股价有 8%-33%的空间。

2015-2018年连续四年的现金分红率达 30%以上, 且静态股息率居 A 股主流地产股第一(2018年派息/2019年 6月 27日收盘价)。

房地产仍是支柱产业, 未来将聚焦于一、 二线及都市圈

经测算,在考虑到城镇化推进、改善需求、人口增长及供应缺口后,商品住宅开发仍有约 279亿平方米(244万亿元)的市场空间;住宅开发产业链长,对国民经济的影响仍然很大。 国际经验及客观规律决定了中国房地产行业未来将聚焦于一、二线及都市圈,这将是我国推进现代化的必经之路,既有利于优化人口和经济的空间结构,又有利于激活有效投资和潜在消费需求,增强内生发展动力, 据波士顿咨询预测,我国城镇化将于未来 20-30年趋于稳定,京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游 5大城市群将聚集全国人口的 50%-60%。

公司资源禀赋优, 是一、二线及都市圈核心标的

公司坚持深耕一、 二线主流城市,目前已实现核心都市圈及其重点城市的全覆盖; 截至 2018年末,一、二线城市土储占比超 80%。 公司销售额自 2008年以来实现年复合增长率达 30%,实力彰显; 2019年以来,公司显著受益于重点布局的一二线城市住宅销售明显回暖, 2019年 1-5月,公司销售额同比增速达 33%, 位居行业前列, 旗下商业平台金地商置销售额增速也高达 53%,公司未来将继续受益于核心都市圈房地产市场长期健康的发展。

盈利能力较强,财务稳健

公司近 10年预收账款复合增速达 29%; 2018年净利润率 24.1%, 在主流房企中位居第一; ROE 保持 18.6%的高位,居行业前列; ROIC 为 9.1%,显著高于融资成本 4.8%,盈利能力强。截至 2018年末, 剔除预收账款后的资产负债率为 51%,净负债率为 48%,短期偿债能力保障倍数高达 4.0,财务稳健。

风险提示

若房地产调控超预期,将导致公司未来销售不及预期,从而导致公司估值及盈利预测高估的风险。

具备“低估值+双增长”特质, 维持“买入”评级

受益于一二线及核心都市圈回暖,公司 2019年 1-5月累计实现了 33%的增长;

公司 2018年末预收款为 697亿元,可锁定 2019年 wind 一致预期营收的106%,业绩锁定性佳,预计 19-21年 EPS 为 2.15/2.52/2.91元,年复合增长率 18%,对应 PE 5.6/4.8/4.1x,维持“买入”评级