万科A2017年系列研报之三:股权纷争终将落幕,利于“轨道+物业”模式推进

评论:

深圳地铁集团将在股份转让后持股29.38%,成为公司第一大股东,股权纷争终将落幕

恒大下属企业拟将所持有的15.53亿股万科A股股份以协议转让的方式全部转让给深圳地铁集团,约占公司总股本的14.07%,转让价格为人民币18.80元/股,转让总价约为人民币292亿元。本次股份转让获得批准并完成过户登记手续后,深圳地铁集团将持有32.43亿股公司A股股份,占公司占总股本的29.38%,超过宝能系(25.4%),成为公司的第一大股东,股权纷争终将落幕,有利于管理层更好地聚焦公司发展。股权纷争重要转折点回顾--

①1月12日,公司公告华润股份及其全资子公司中润贸易拟以协议转让的方式将其合计持有的公司16.9股A股股份(约占公司总股本的15.31%)转让给深圳地铁集团,转让价格为人民币371.71亿元,对应的每股交易价格为22.00元/股。

②3月16日,公司公告深圳地铁集团与中国恒大集团签署《战略合作框架协议》,并于同日与恒大下属十家企业签署《委托协议》,约定在《框架协议》生效之日起一年内,恒大下属企业将持有的万科15.53亿股A股股份(占公司总股本约14.07%)的表决权、提案权及参加股东大会的权利不可撤销地委托给地铁集团,由地铁集团自行决定前述特定股东权利的行使,至此,地铁集团可行使万科共计29.38%的表决权。

深圳地铁集团若成为大股东,将有利于?轨道+物业?模式更顺畅地推进

2016年6月12日,万科集团在官网发布了题为?万科联手深圳地铁‘轨道+物业’模式走向全国?的新闻--

万科集团与深圳地铁集团联合主办了?2016轨道交通与城市发展高端论坛?,论坛上万科、深圳地铁与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录,为深化万科与深圳地铁在地铁四期轨网上的战略合作,探索城市轨道建设PPP新模式,以及?轨道+物业?模式向全国的推广进一步凝聚了共识。

深圳地铁集团总经理肖明表示,深圳地铁与万科达成战略协同,可以充分发挥双方各自专业优势。一方面地铁集团可以更加专注于城市轨道交通建设,服务社会,有效提升地铁地产品牌。另一方面有助于万科进一步提升核心业务经营业绩,加快向城市配套服务商转型。

万科董事会主席王石表示,深圳地铁集团与万科发挥各自优势,开展战略合作,将为万科带来长期发展机会。随着轨道线路的延伸,万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源,双方共同打造的?轨道+物业?模式,也有望向更多城市复制推广,走向全国,甚至走出国门。让万科的全体股东,都能分享地铁时代的经济红利。

深圳地铁集团若成为公司大股东,将有利于万科:①推进?轨道+物业?模式,助力产品升级,增强万科长期盈利能力;②充分发挥与地铁集团的协同效应,增加深圳核心地区的项目储备、丰富产品线,提高公司的市场竞争力。

销售增长显著,行业地位卓越

1-5月,公司实现累计销售金额约2280.5亿元,同比增长54.43%;累计销售面积约1520.1万平方米,同比增长40.41%;销售均价15002元/平方米,同比增长9.99%。参考房企公告及克尔瑞榜单,公司1-5月销售额排名第2,行业地位卓越。

扩张步伐稳中有进,重点布局二线及三四线城市

1-5月,公司累计拿地金额约674.5亿元,同比增长23.52%;拿地面积约1213.7万平方米,同比增长23.71%;拿地面积/销售面积为0.8,扩张步伐稳中有进;拿地主要集中在二线及三四线城市,既一定程度上免开了调控重灾区,又踏准了三四线城市?去库存?政策红利,公司管控能力之优秀可见一斑。

财务状况好,业绩锁定性极佳

截止2017年1季度末,公司剔除预收账款后的资产负债率为71%,与去年同期持平;货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为1.9倍,短期偿债能力优;净负债率为31.5%,同比上升5.6个百分点;预收款为3279亿元,在扣除1季度营收后,剩余部分可锁定2017年wind一致预期营收的125%。

股权纷争将落定为公司开启新一轮发展铺平了道路,维持?买入?评级

深圳地铁集团将在股份转让后成为公司第一大股东,强强联合,有利于公司推进?轨道+物业?模式,增加深圳核心地区的项目储备。公司今年以来在三四线城市布局较多,是对三四线城市?去库存?政策的积极响应,也是持续坚持?为普通人盖好房子,盖有人用的房子?的理念,与中央对房地产的定位高度吻合,我们长期看好公司作为行业领跑者的发展潜力,预计17/18年EPS为2.25/2.52元,对应PE为9.3/8.3X,维持?买入?评级。