万科A:万科4月份销售及新增项目点评

4月市场整体环比下降,公司推盘较低:4月公司实现销售面积76.7万平方米,销售金额74.4亿元,环比3月下降30.2%和35.4%,环比下降主要是由于4月公司推盘较低。根据wind数据,我们重点关注的44个城市4月销售面积整体环比下降14%,环比上升城市仅占30%。我们认为,4月销售环比下降一方面是由于积累刚需在3月释放较多,新的需求需要经历一定的决策周期;另一方面,根据我们的草根调研,3月旺销后,部分楼盘优惠力度下降。二季度公司推盘主要集中在5、6月份,其中5月推盘预计会在100亿元以上,预计5月销售环比将会回升。

4月拿地有所突破。连续两个月无新增项目后,4月公司新增4地5个项目,合计需承担11.4亿元,增加权益建面59.4万平米,较11年4月上升4%。根据中指数据,4月土地供应环比上升,住宅用地推出3401万平米,环比增加25%,但同比仍下降21%。4月土地成交环比也有所回升,成交1865万平米,环比增加9%。4月住宅类用地成交楼面价1196元/平米,环比下降2%,但同比上升29%;平均溢价率5%,环比减少0.5个百分点,同比下降13个百分点。同比成交价上升溢价率下降,说明土地成交结构发生变化,优质土地成交占比提升。

政策微调有利于龙头提升市场占有率:近期保障房相关私募债、企业债发行顺利,而多市的公积金额度也有所提升,4月百城房价指数同比、环比双降,未来随新开工下滑和房价的理性回归,促进普通商品住房供给的相关政策将会逐步落实,基本面环境有望改善。但在中央调控不放松的大背景下,这种改善是有限的,龙头公司有望凭借相对优势,抢占销售和信贷份额,进而在推盘、拿地上掌握主动性,逆势提升市场占有率。我们看好一线房企和区域型龙头公司全年销售弹性。

投资建议

维持12-13年每股收益1.01和1.28元的盈利预测,动态市盈率为8.9和7倍,考虑公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司买入评级。