地产行业2019年三季报前瞻:竣工回暖带动结算,关注四季度销售业绩

2019年三季报地产行业上市公司业绩整体稳健,金科、中南建设、大悦城等二线龙头增速亮眼。伴随2016-17年销售高峰期房屋进入竣工结算,以及2019年主流房企计划竣工面积快速增长,今年竣工有望回暖并带动结算规模增长。同时,主流房企前期销售强劲、回款充足,预收账款覆盖营收倍数较高,有力保障业绩稳增。纵观2019全年,房企结算主要为2016H2-18H1销售项目,受益于销售规模及均价的快速增长,主流房企可结算货值充足,营收及业绩普遍高增,利润率有望维持前期高位。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产;2)区域房企:招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设、大悦城;地产交易服务商:我爱我家等。

行业整体稳健,二线龙头增速保持高增。房地产板块已有43家公司发布三季报业绩预告,其中13家预增、略增或扭亏为盈,27家首亏或续亏,3家不确定。在市场重点关注的房企中,金科股份(64%-83%)与中南建设(60%-80%)均实现归母净利润大幅增长,主要由于公司经营规模不断扩大,报告期内交房规模及整体销售毛利增加;大悦城(36%-54%)、金融街(25%-40%)均实现稳健增长,世联行(-83%--80%)与中航善达(-85%--82%)发布业绩预减公告。纵观2019全年,房企结算主要为2016H2-18H1销售项目,受益于销售规模及均价的快速增长,主流房企可结算货值充足,营收及业绩普遍高增,利润率有望维持前期高位。

竣工回暖带动结算,预售账款充裕保障业绩。伴随2016-17年销售高峰期房屋进入竣工结算,2019年主流房企计划竣工面积快速增长,逐渐走出2018年以来的竣工低谷。在已披露2019年竣工计划的房企中,招商蛇口(101%)、新城控股(92%)、龙湖地产(83%)、荣盛发展(40%)、首开股份(36%)、金地集团(27%)、保利地产(24%)等均实现较高增速。同时,主流房企由于前期销售强劲、回款充足,2018年底主流房企预收账款及合同负债覆盖营收倍数较高,普遍介于0.7-2.7倍,其中最高中南建设2.7倍、最低招商蛇口0.7倍,预计将有力保障后续业绩延续稳健增长。

四季度销售压力较大,龙头估值较低待修复。2019年前三季度,在“房住不炒”的调控总基调以及不断收紧的地方政策细节下,全国商品房销售面积增速显著下行。根据克而瑞的数据,2019年1-9月,TOP100房企全口径销售金额8.06万亿元,同比增长15%,增速较上年下降25个百分点,行业景气度较去年显著下滑。在行业整体销售增速下滑的背景下,房企面临的压力加大,就销售增速来看,TOP30房企中,仅有中海(30.9%)、世茂(43.4%)、招商蛇口(39.6%)、阳光城(38.4%)、金地(33%)、金科(31.9%)6家超过30%,即2018年主流房企平均增速;年度目标完成率上,仅有恒大(75.5%)、中海(83.1%)、龙湖(79.3%)、世茂(82.9%)、招商蛇口(81%)、阳光城(83.4%)、金茂(82.6%)、金科(80.9%)、滨江(79.1%)完成率超过75%,即时间进度。

投资建议

我们认为在行业景气度下行的背景下,部分城市出现房价下滑的趋势,政策端压力减弱,总体政策及资金环境或将边际改善,而板块估值仍处于历史低位,目前主流房企2019年动态市盈率4.5-8倍,价值低估待修复。我们认为龙头及高成长房企19-21年业绩锁定性较强,基本面坚实,快回款、高周转、融资渠道多元化的优势推升行业集中度,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、长三角等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科A、保利地产;2)区域房企:招商蛇口、荣盛发展;建议关注高成长性房企:阳光城、中南建设、大悦城;地产交易服务商:我爱我家等。

风险提示1)政策改善不及预期;2)四季度销售增速不达预期。