中交地产：“糟糕”的现金流丨半年报拆解?

文/乐居财经研究院 王林牧

8月29日，中交地产发布了2019年上半年业绩报告。2019年上半年，中交地产录得全口径签约销售金额93.24亿元，同比增长56.5%；实现营业收入17.48亿元，同比下滑44.98%；实现利润总额2.96亿元，同比下滑67.1%；实现净利润2.09亿元，同比下降68.4%。

截止6月30日，中交地产总资产约为457亿元；总负债为413亿元，较上2018年年度的360.01亿元，增长14.78%；资产负债率为90.38%，相比于2018年末的89.48%，增加0.9%。其中，流动负债总额约283.18亿元，非流动负债总额约130.03亿元。

营收、利润双双下降

2019上半年，中交地产营收同比大幅下降62.2%至17.5亿元，归属于上市公司股东的净利润9293万元，同比下降82.84%。其中，地产开发营收大幅下降63.1%至16.9亿元。对于营收和利润的双双下降，中交地产的解释是：“2019年上半年同比交房面积减少，从而导致营收和结转的利润下滑”。

半年报显示，中交地产的营收主要来自五大地区，分别为华中、华东、西南、华南和华北地区。其中，除了西南地区的营收增长之外，其余四大地区的营收均出现下滑。地产销售作为中交地产的主要营收产品，在2019年上半年营收下降高达63.1%，严重影响到其上半年的总营收。

今年年初，中交地产将本年度签约销售目标锁定为190亿元。目前，中交地产已完成目标金额之49.07%。此前，中交地产曾表示，公司绝大部分项目将在第三、四季度集中交付，完成全年业绩目标应有保证。根据公司编制的2019年财务预算报告，2019年全年预计签约销售额190亿元，同比增长约23.70%；预算营业收入135亿元，同比增长50.88%；预算利润总额13亿元，其中归母净利润约4.1 亿元。

现金流不理想，存在短期偿债压力

虽然中交地产的销售额同比增长56.5%，但销售商品、提供劳务收取现金32.6亿元，同比降幅高达126.1%。经营性现金流入约为36.4亿元，但流出大幅增长32.7%至73.3亿元，使得中交地产2019年上半年经营性现金流为负，约为-36.9亿元，同比大降233.6%。

同时，由于向合营项目提供的借款增加，中交地产上半年的投资性现金流也同比大降225.0%至-5.4亿元。尽管筹资活动产生的现金流大幅增加至22.9亿元，但也难以弥补前两者的流出。所以，中交地产2019年上半年现金减少19.4亿元，期末在手现金为33.4亿元。

但是，作为国企中交地产拥有融资的优势。2019年2月，完成非公开发行公司债券“19中交01” 首期7亿元，发行利率仅4.87%，期限三年。而在短期负债方面，中交地产一年内到期负债38.6亿元，但是手握现金33.4亿元较少，不足以覆盖短期负债；另外，中交地产流动比率为1.45，速动比率为0.35。所以，中交地产存在一定的短期偿债压力。

在土地储备方面，中交地产上半年通过招拍挂获取开发项目7个，总土地价款约97.4亿元，其中中交地产投资约73.6亿元，占地面积43.82万平方米，主要分布于北京、昆明、宁波、舟山、长沙和无锡等城市。

中交地产主要业务为房地产开发业务，产品以刚需及改善住宅为主，主要分布于长三角、珠三角、京津冀及西南城市群等区域。截至6月30日，中交地产共储备50个项目，但在期内新开工的项目仅4个，除了大部分在建与竣工待去化的项目之后，一些项目还处于前期阶段。