万科A：销售稳健，多元蓄势，业绩超预期

万科发布 2019半年度报告:2019上半年公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.47%;归母净利润 118.4亿元,同比增长 29.79%;每股 EPS1.06元,同比增长 28.77%。

点评n 结算提速, 毛利率提升,业绩超出预期。 2019上半年公司实现营业收入 1393.2亿元,同比增长 31.47%;归母净利润 118.4亿元,同比增长29.79%,利润增速和收入增速保持一致。公司盈利能力良好,上半年销售毛利率 36.25%,同比提升 1.81个百分点,其中房地产业务结算毛利率 28.3%,同比提升 1个百分点;净利率 13.84%,同比提升 1.08个百分点。公司上半年销售费用 31.9亿元, 同比增长仅 13.5%, 与签约销售规模同步, 销售费用和收入错配, 也导致本期净利率上升。万科未来业绩确定性强,已售未结资源规模持续上升,截至 2019年上半年,公司累计已售未结资源 4403.7万平米,合同金额 6215.5亿元,同比分别增长 18.7%和 17.1%。

销售稳健,投资审慎。 2019上半年公司实现销售金额 3340亿元,同比增长 9.6%;销售面积 2150.1万平米,同比增长 5.6%。公司 2019年上半年累计新增获取新项目 54个,拿地总建面 1372.8万方,同比减少33%,其中权益建面 941.8万方,同比减少 18%;权益地价总额 649.8亿元,同比增长 12%;楼面均价 6900元/平方米,占同期销售均价的 44%。按权益投资金额计算, 88.4%位于一二线城市。截至 2019年上半年,公司在建项目总建面 9867.6万方;规划中项目总建面约 5472.6万方。同时公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,权益建筑面积合计约 341.4万方,土地储备资源十分充足,能够满足公司 2年左右的销售需求。

负债结构良好,融资优势凸显。 截至 2019上半年末,公司资产负债率85.26%,净负债率 35.04%,同比分别提升 0.56、 2.34个百分点,持续保持在行业较低水平。公司有息负债规模合计 2253.2亿元,同比减少0.70%;其中短期借款和一年内到期的有息负债合计占比为 29.6%,短期偿债压力小。 公司上半年期间用于确定利息费用的资本化率 5.21%,较 2018年底水平下降 9BPs,公司上半年融资情况向好。

多元化业务快速发展: 公司坚持“城乡建设与生活服务商”的定位,多元化业务快速发展: 1)万科物业实现营业收入 52.8亿元,同比增长27.1%;新增项目签约饱和收入 21.64亿元,同比增长 113.8%。 2)商业项目管理总面积超过 1350万方。其中印力管理项目 110个,管理面积915万方,已开业面积 643万方; 4)万纬物流进驻 44个城市,已获取127个项目,可租赁物业的建筑面积约 996万方。

投资建议: 万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”布局,销售规模持续扩张;同时在物流地产、物业管理、长租公寓、商业地产等方面进行前瞻布局。预计公司 2019-2021年 EPS 分别为 3.66、4.31、 5.05元,对应 PE 分别是 7.43、 6.31、 5.38倍,维持“买入”评级。

风险提示: 行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;棚改货币化不达预期。