保利地产2018年报点评:土储布局奠定销售增长基础少数股东损益占比料将改善

投资要点:

事件:公司发布2018年年度报告,公司2018年实现营业收入1945亿元亿元,同比增长32.7%%,实现归属母公司股东的净利润189亿元,同比增长20.9%。

结算均价提升驱动营收增长,高竣工驱动未来业绩释放。2018年公司实现营业收入1945亿元亿元,同比增长32.7%%,实现归属母公司股东的净利润189亿元,同比增长20.9%。从驱动因素看,结算面积增长9.7%,结算均价提升21%,营收增长的主要因素来自于结算均价。公司本年计划竣工面积为2750万平方米,同比增长24%,加之待结算资源充足,结算均价均价预计仍将稳中有升,本年业绩释放值得期待。

土储充足布局合理,本年销售有望再上新台阶。2018年公司实现销售收入4048亿元,同比增长31%;实现销售面积2766万平方米,同比增长23%。公司目前土储9154万平方米,满足公司未来2到3年的开发需要,同时布局合理,一二线城市占比60%,城市群周边的核心三四线城市占比30%,我们认为对公司本年销售情况可以适度乐观。

拿地平稳扩张,楼面地价保持稳定。2018年公司新增容积率面积3116万平方米,达到销售面积的114%,拿地延续稳健扩张态势,为销售规模持续增长奠定基础;平均楼面地价6186元/平方米,相对2017年6118元/平方米的楼面地价保持稳定。

少数股东损益占比提升拖累业绩,未来料将边际改善。公司2018年归母净利润增速低于营收增速,主要原因在于少数股东损益占净利润的比例由2017年的20.6%大幅上升至2018年的27.7%。考虑到公司整体权益比例在70%左右,从财务报表结算角度,我们认为公司少数股东损益占比不会进一步上升,未来归母净利润增速预计高于营收增速。

盈利预测与投资评级:央企龙头,销售较高速增长,业绩稳健释放,土储充足且集中布局一二线,估值低廉,确定性和成长性兼备。我们预计公司2019年-2021年实现营业收入分别为2407亿元、2970亿、3623亿元;归母净利润分别为253亿元、312亿元和381亿元;EPS分别为2.13元、2.62元和3.2元,对应PE分别为6.5X、5.3X和4.3X。维持“强烈推荐”评级。

风险提示:1、房地产市场大幅回落;2、货值释放不及预期。