房地产行业2019年第20周:重点一二线销售保持强势

板块下跌2.3%,排名第17位:本周大盘继续回调2.19%,地产板块下跌2.31%,28个行业中仅食品、有色及农业上涨,地产板块涨幅排名第17位,表现依然较弱。本周末板块PE及PB估值降至9.86X及1.47X,PE估值3月中以来首次低于10X。本周板块涨幅前五为大港股份、光明地产、万通地产等,大港股份、光明地产分别受益芯片及上海自贸区概念;跌幅前五为*ST华业、云南城投、天津松江、我爱我家等,云南城投连续三周跌幅靠前。重点公司中华夏幸福、招商蛇口小幅上涨,其余均有下跌,世联行及华发股份跌幅超过4%,剩余跌幅均在4%以内。

统计局发布4月行业数据、融360发布4月房贷数据等:1)四月行业表现亮眼,销售持续回暖,新开工增速提升,资金面不断改善,尽管土地市场表现低迷,在施工及土地购置费拉动下地产投资维持高位,逐步趋稳。2)4月全国首套房贷款平均利率为5.48%,同环比均下降8BP,环比连续下降5个月。在覆盖的533家银行中,除停贷的之外,4月份有12家银行首套房贷款利率上升,较上月减少3家;有126家银行利率下降,较上月减少12家;有376家银行利率持平,较上月增加11家。

31城新房成交累计增速扩大,重点一二线保持强势:成交上,本周重点31城新房成交量同环比继续上升,周成交量创年内新高,年初至今累计同比升5.7%,增速大幅扩大。重点一二线继续表现强势,而三线新房成交量同环比均有下降,年初至今一二三线新房成交累计同比39.8%/3.2%/-1.4%,二线由负转正,一线维持高位,而三线降幅有所扩大。供给上,本周重点10城新增供给同环比继续上升,年初至今累计升25.2%,累计升幅近期基本平稳,成交供应比维持1以上,狭义去化周期10.36个月,近期持续下降。重点一二三线新增供给累计同比分别为46.8%/19.5%/7.5%,本周一三线升幅回落,二线供给持续上升,从累计成交供应比来看,二线继续维持在1以上,截止本周末一二三线去化周期8.45/5.58/13.34个月,一二线去化周期明显下降。

维持推荐评级:基本面上,重点城市5月以来销售保持强势,一二线城市累计增幅不断扩大,而三线表现较弱,考虑到2019年棚改计划大降,预计将对三四线城市销售产生近一步压力。政策面,目前来看地产政策将继续以平稳为主基调,因城施策、有保有压,考虑到贸易战对经济影响不确定性增强,宏观政策可能会相对友好,我们维持全年销面小幅下降、重点城市量升价稳三四线城市分化的判断。二级市场方面,板块估值回落至1年中枢水平,处于历史底部区间,我们维持推荐1)估值较低的弹性标的阳光城,2)低估龙头万科、保利及招蛇。

风险提示:行业及信贷调控政策超出预期、宏观经济表现不及预期、房产税出台超出预期。