万科A:销售回升投资谨慎,未来业绩保障性强

营收高增毛利持续攀升,已售未结充足保障业绩。2019年1-3月公司实现营业收入483.7亿元,同比增长56.9%;实现归母净利润11.2亿元,同比增长25.2%;结转毛利率和净利率分别为35.0%和2.3%,分别较上年同期提高0.8和下降0.6个百分点。一季报营收增速高于净利润增速主要源于:1)谨慎判断市场风险,计提应收账款减值4.2亿元,同比增长237.4%;2)结算金额权益占比降低,少数股东权益激增至65%,我们认为在未来几个季度将会平缓;3)利息支出增加导致财务费用增长77.1%至18.4亿元。前3月公司实现结算收入455.9亿元,同比上升64.0%;由于销售规模高于结算规模,已售未结金额达5,863.5亿元,较18年底增加556.4亿元,覆盖18年结算金额2.06倍,充分保障未来业绩增长。

销售4月回暖,投资策略稳健谨慎。2019年1-4月公司销售金额2,096.1亿,同比均增长6.9%,销售面积1,294.8万方;其中4月单月销售额同比大增43.6%至601.7亿元,受益于一二线回暖及推盘增加;1-4月公司获取新项目27个,总规划建面937.8万方,同比下降31.5%,聚焦于一二线城市,投资相对谨慎。

竣工积极带动结算提速,可售货值充足。公司1-3月累计新开工面积1,019.4万方,同比下降9.8%,开工速度放缓;累计竣工面积222.8万方,同比增长44.2%,占全年竣工计划7.2%(18年为5.9%),竣工提速,预计19年结算速度将同步上升。公司在建及规划项目总建面约1.52亿方,满足2-3年开发需求,充分保障未来可售。

负债率保持低位,融资成本优势突出。报告期末公司净负债率44.8%,资产负债率84.8%,均处行业低位。截至3月底,公司持有货币资金1,432.2亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币703.0亿元。有息负债中,71.8%为长期负债。公司2、3月先后发行20亿5年租赁专项债、6亿美元5.25年中票,利率分别为3.65%及4.2%,融资成本优势突出。

估值

根据公司销售及投资情况,调整盈利预测,预计公司2019-2021年EPS分别为3.61/4.04/5.05元(原预测为4.01/5.28/-元),对应19年PE7.6倍,维持买入评级。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑,融资超预期。