蓝光发展:业绩符合预期,提速增效明显

事件:公司发布年报,2018年实现营业收入308.2亿(+25.5%),实现归属于上市公司股东净利润22.2亿(+62.9%),加权ROE达到17.1%,相比2017年增加了4.3个百分点,拟每10股分红2.6元。

业绩符合预期,净利率提升明显。2018年1月9日公司发布的股票期权激励计划实施考核管理办法中,激励对象的核心行权条件就是公司在2018-2020年归属于上市公司股东扣除非经常性损益后的净利润分别不低于22、33和50亿,公司2018年扣非后的业绩在24.7亿,无论是归母净利润还是扣非后净利润均符合此前业绩预告的范围,符合市场预期。2018年公司净利率为8.1%,相比前一年提升了3.0个百分点,主因结算毛利率的提升所致(提升了2.7个百分点)。报告期末公司的管理费率和销售费率相比2018年中有改善,但相比2017年依然有微弱增长,财务费率也从2017年的1.7%小幅攀升至1.89%。

销售大幅增长,2019年增速依然可期。2018年公司公告实现的合约销售额855亿,增长47%(对比公司在2018年前三季度披露的671亿元,同比增长52.0%,年度数据略低于预期,也低于克而瑞披露的1042亿),销售均价10661元,同比约增长11.7%。公司销售权益比在72%左右,与万科、保利等龙头房企权益比相当。2019年预计公司推盘规模在1900-2000亿规模,有望实现销售金额1200亿,相当于40%的增长。

拿地超出预期,2019计划依然激进。公司在2018年新增土地建面约1496万方,对应货值约1800亿,相比2017年大幅增长157%,新增土地储备平均楼面价约3100元每平米,相当于2018年销售均价的29.1%,拿地成本可控。公司持续深耕西南、长三角、大湾区等核心城市群以及战略城市,拿地不断纵深化,目前已经进驻60个城市。2019年计划权益拿地金额约500亿,同比增速超过50%,拿地计划依然激进。

盈利预测与评级。公司旗下嘉宝股份在港上市可期,嘉宝股份2018年实现规模净利润2.89亿,对标H股同规模上市公司估值约80亿,公司权益市值约70亿,预计2019-2021年EPS分别为1.16元、1.80元和2.30元。我们给予公司2019年8倍估值,对应目标价9.28元,维持“买入”评级。

风险提示:调控政策升级、融资收紧;销售回款或不及预期、物业分拆或进展缓慢等。