招商蛇口2018年年报点评:销售大增超五成,结算业绩想

事件:招商蛇口(001979)公布2018年年报显示,实现营业收入882.78亿,同比增16.25%;归属上市公司股东净利润152.40亿,同比增长20.42%;基本每股收益1.89元。

点评:

2018年销售大增超五成结算业绩理想。公司2018年实现营业收入总额882.78亿元,同比增长16.25%,实现归属于上市公司股东的净利润152.40亿元,同比增长20.42%,基本每股收益为1.89元,同比增长18.13%,业绩增长理想。2018年,公司在近60个城市及地区拥有在售项目214个,全年实现签约销售面积827.35万平方米,同比增加45.15%;累计实现签约销售金额1705.84亿元,同比增加51.26%。

资源获取量质齐升。资源获取方面,公司因城施策,投资策略稳健,深化协同发展,土地获取量质齐升。全年公司新增项目80个,扩充项目资源1357万平方米,其中权益面积738万平方米。新进入福州、南昌、湛江、徐州、温州、宜昌等城市,其中湛江招商国际邮轮港综合体项目的获取是“港城联动”的成功体现,在布局全方位邮轮母港生态圈的同时补充优质的项目资源;公司积极推进兼并收购,年内相继收购了东风汽车下属公司东风房地产80%的股权以及浙江润和房产集团有限公司100%股权及相关债权,进一步提升公司在华中以及华东市场的资源储备。

粤港澳大湾区资源充裕。公司目前已在粤港澳大湾区的9个城市布局,其中大部分资源集中在深圳,包括从前海蛇口自贸区内的蛇口海上世界起沿南海边一路往西,太子湾片区、前海妈湾片区到宝安空港新城的深圳国际会展中心片区,公司近千万平方米的优质资源正在有序地规划、开发及建设。12月24日,招商蛇口与深圳市政府等相关方签署《土地整备协议》和《合资合作协议》,创新型一揽子解决前海用地性质变更和用地确权问题,为前海妈湾片区加速开发奠定重要基础。前海土地整备及合资合作打开新篇章。

创新型全生命周期业态布局全国。公司积极布局新业态,大公寓、大健康、大文创多点开花,转型成效初步显现。长租公寓快速发展,以轻资产租入改造、存量商办改造为主,构建融投管退全周期商业模式,在精耕深圳市场的基础上,全面覆盖北京、上海、广州、南京、杭州、苏州、武汉、成都、重庆和香港等13个国内一线、核心二线城市;全年新增20个/8085间长租公寓项目,合计在全国布局长租公寓近2.4万间,管理规模总计约98万平方米,全面实现了公寓智慧平台的线上化服务。大健康脱孵入实,从“养老、医院、康养小镇”三方面积极推进医养业务。大文创精彩绽放,已在全国6个城市布局8个意库项目,运营面积超过110万平方米,累计文创产业客户865个,累计产值超过800亿元;重庆弹子石老街开街、佛山IPARK、南京燕子矶花园城等集中商业实现盛大开业;武汉网谷项目、南京紫金智谷顺利开园。

多元融资渠道,维持低成本优势。公司2018年继续保持AAA的主体信用等级和债项信用等级,新增200亿中期票据、超短融注册额度,顺利发行公司债券、超短期融资券、永续中票等直接融资130亿元;联合招商局资本、平安银行共同成立招商澎湃投资基金。完成国内首单储架式长租公寓CMBS产品“招商创融-招商蛇口长租公寓第一期资产支持专项计划”的首期发行20亿元。公司的综合资金成本为4.85%,保持行业领先优势。

投资建议:公司2018年销售大幅增长,结算业绩理想,同时留存可结算资源充裕,2019年业绩保障度高。我们预计公司2019/2020年的每股收益分别为2.38/2.89元,当前股价对应PE分别为9/8倍,给予公司“推荐”评级。

风险提示:楼市调控;销售不及预期。