房地产行业专题报告:大湾区规划出台,区域未来可期

规划纲要出台,区域发展未来可期:2019年2月18日国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》,从战略定位、发展目标、空间布局、交通运输、产业体系、区域合作等方面做出了纲领性规划。尽管规划纲要没有对房地产做出直接的表述,但房地产市场的长期驱动概括来说即人口与经济,区域的发展也将深刻影响大湾区未来的房地产市场。

定位国际一流湾区和世界级城市群:规划纲要在战略定位及发展目标中提到,到2022年,大湾区综合实力显著增强,国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成,到2035年,大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式,经济实力、科技实力大幅跃升,国际竞争力、影响力进一步增强,国际一流湾区全面建成。根据2017年数据,九城中广深GDP突破2万亿,九城GDP占全国GDP的比重逐年上升,2017年占比9.2%。从GDP结构来看,第三产业比重不断提升,2017年比重达到56.4%,超过全国水平近5pct,其中广州、深圳及东莞第三产业比重超一半。随着大湾区战略的稳步推进,区域经济有望进一步提升。

广深珠佛人口流入靠前,深圳人口密度大:广东九城常住人口约6100万人,主要集中于广州及深圳,两者比重将近45%。从人口密度来看,深圳人口密度达6274人/平方公里,大幅领先其余八城,此外广州城区人口密度较高。动态来看人口流入情况,2015-2017年深圳常住人口连续3年维持较快增速,广州常住人口流入也比较明显,珠海表现值得关注,2017年常住人口增速达5.4%,超越深圳在九城中位列第一。

力争实现大湾区主要城市间1小时通达:规划纲要中对港口、机场、陆路各方面都做了要求,并提到以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点,构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络,力争实现大湾区主要城市间1小时通达。交通基础设施的建设有利于降低生产要素在城市间流动的成本,有利于推动区域经济的进一步发展。

居住用地供应比例较低,广深住房结构中商品房比重较小:从住房结构来看,广州居民家庭居住房屋来源中购买商品房的比例不到40%,深圳2013年近65%的存量住房为城中村自建房合建房,商品房按套比重不到15%。从土地供应来看,2017年末中山深圳东莞城市建设用地占城区面积比重超过40%,土地开发强度较高,而从居住用地口径看,除中山达到20%外,其余各地比重在7%-11%之间,均处于相对较低的位置。与销售相比,除肇庆外,近三年商品房销售面积都超过了住宅及商办土地成交建面,受新增土地供应较少的影响,旧改成为获取新增土地的重要方式。

投资建议:个股方面,建议关注招商蛇口、华发股份及华侨城。1)招商蛇口社区园区邮轮三大板块协同发展,粤港澳土地储备丰富,尤其在深圳前海、蛇口、太子湾等区域拥有大量待开发的优质资源;2)华发股份立足珠海、面向全国,背靠华发集团,珠海资源储备较多;3)华侨城以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位,提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式,目前主营业务为房地产开发及文化旅游,文化旅游方面,2017年公司继续蝉联全球主题乐园集团亚洲第一世界前四。

风险提示:湾区建设进度不及预期、房地产调控超出预期、宏观经济表现不及预期