房地产2019年2月投资策略:有信心,更要有耐心

前两个月销售数据参考意义不大

据咨询机构及公司公告数据,2019年1月份的销售似乎比较平淡,很多房企的增速不如去年同期,甚至还有同比下降的情况。我们认为:受春节假期影响,2019年1月份实际销售天数要比2018年同期少10天以上,而且历年1月份的销售额很大一部分来自于上一年12月份的认购,本身也没有多大的参考意义。

历史经验表明,板块股价表现与前两个月销售数据的好坏没有关系

历史经验表明,板块股价表现与前两个月销售数据的好坏没有关系,譬如:2012年前两个月新房销售额同比增速为-20.9%,申万房地产指数却上涨16%,多数地产股在销售负增长情况下股价大涨;反观2013年、2018年,前两个月大多房企在销售大幅增长的情况下,股价随后仍摆脱不了下跌态势。

后市若加大对地产股的配置,有望攻守兼备根据

2018年4季度以来的政策趋势预判,2019年房地产行业将迎来自2016年以来最宽松的政策窗口期;行业集中度有望继续提升,2019年主流地产股合同销售额增长中枢有望达到15%-20%,损益表口径的业绩锁定性处历史高位;PE估值整体上处在近五年的底部,已反映了对未来较悲观的预期。建议后市加大对地产股的配置:若房地产基本面超预期,将有利于A股市场的风险偏好继续上升,地产股有望随大盘水涨船高;若房地产基本面低于预期,A股市场的风险偏好将下行,资金势必会偏好已反映了较悲观预期且低估值的地产股,并且房地产政策改善预期会进一步增强,地产股估值亦有望因政策预期改善而获得提升。

对于地产股,机构投资者当前需要更大的耐心

2月以来,在多种因素作用下,市场风险偏好大幅提升,新兴产业板块涨幅居前,甚至连业绩爆雷指数都获得了13%的涨幅。A股市场这种浪漫情绪和高风险偏好制约了长期故事不够大的地产股跑出相对收益。我们认为:如果这种浪漫情绪和高风险偏好能持续,地产股大概率后市亦有望拉升补涨,以新兴产业主导的美国为例,在过去10年的牛市中,开发商普特尔房屋的股价涨幅也达到了372%,跑赢大盘239个百分点;若这种浪漫情绪和高风险偏好不能持续,低估值的地产股将有望重新跑出相对收益。对于地产股,机构投资者当前需要更大的耐心。

维持行业“超配”评级及“买入”优势地产股的建议

综上所述,我们维持行业“超配”评级及对新城控股、旭辉、中南建设、宝龙、万科、荣盛发展、龙光、招商蛇口、阳光城、华夏幸福、保利、华润置地、碧桂园、合景泰富、蓝光发展、世联行、恒大、华侨城A等品种的“买入”评级。

风险

市场的风险及研究框架的风险。