房地产行业:《住宅项目规范(征求意见稿)》点评,无围墙,低公摊,开放式街区更利于城市运营商

事件:

2月18日中国建科院发布的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中2.4.6条提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”,引发广泛关注。

套内交易是否等同于套内计价仍存争议市场的部分解读认为“以套内面积交易”不等于“以套内面积计价”,理由包括:1)目前我国不动产登记证中已注明每套房产的“公摊面积”部分,现行的《商品房销售管理办法》中明确可按套内建筑面积或建筑面积计价。2)此次征求意见稿是针对住宅建筑设计的技术性文件,大概率不属于住建部交易司范畴。3)目前北京房地产备案信息中包含了套内面积,但仍按建筑面积计价,“以套内面积交易”和“以建筑面积计价”二者并不矛盾。

另一方认为“以套内面积交易”应等于“以套内面积计价”,理由包括:1)“套内面积计价”是国际通行做法,即便是“公摊面积”发源地香港,也在2013年改变了计价方式。2)以套内面积计价可以解决我国因地域差异大,墙体厚度不一,公摊面积不一等建设因素而形成的"建筑面积相同而套内面积不同”的情况,利于全国房价统一比价标准。3)开发商上报的公摊面积比例不透明或不规范久被诟病,修改计价标准有助于保护消费者权益。

对此我们认为,调整房产销售计价基数,是属于房产计价底层基础原则性调整,需要“慎之又慎”,在方向和政策取向尚未明朗之前,不应仓促进行盲目定论。

无围墙,低公摊,开放式社区真的要来了吗?

在我国,封闭式小区由来已久。此模式下,小区内部的配套服务设施只面向小区业主,相应的建设成本由小区产权人承担。由此导致了道路断点众多影响交通、居住隔离形成阶层分化等问题。目前欧美和日本等发达国家多采用开放式街区,摒弃住宅区域的围墙,公共服务设施由政府部门提供,将居住和城市空间结合成一体。

2016年2月国务院印发《进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,提出“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”,以此“实现小区内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地集约利用”。

我们认为,对于早已规范经营和销售行为的上市房企而言,目前已不存在模糊公摊面积赚取小钱,却损害声誉的“因小失大”之举。即便后续政策落地而采用套内面积计量,其经济利益的影响并不大,反而在建设开放型社区,更好的融入城市,商业住宅共同发展,承担“城市运营商”方面能起到更大的作用,拥有更大的发展空间。

投资建议建议关注定位“城市运营商”,品牌效应明显,综合开发能力较强,有望在衔接社区和城市功能中承担更多责任的头部房企,A股如万科A、保利发展、招商蛇口、新城控股,H股如华润置地、融创中国、中国金茂。

风险分析国内经济增速放缓和失业率提升或影响居民结构性信用扩张。