新湖中宝:再融资盘活优质地块,有望助推公司规模上台阶

公司公告定向增发再融资预案,发行数量不超过17.91亿股,发行价格不低于3.07元,拟募集资金共计55亿元,专项用于公司在上海的棚户区改造项目,即上海新湖明珠城和上海新湖青蓝国际的开发。

募投资金专项用于上海棚户区改造,符合国家促进棚户区改造的相关政策,获批可能性较大。公司通过董事会后尚需股东大会通过和证监会审核,而根据此前证监会对于再融资的态度,仍须报请国土部对拟再融资的地产公司出具无囤地等不良记录的批复。我们认为,6月26日国务院常务会议上提出研究部署加快棚户区改造释放了中央对于改善民生和稳增长的信号,而公司拟募投项目新湖明珠城和青蓝国际都是上海市内环内较大的365旧城改造项目,符合政策取向,获批的可能性较大。

再融资盘活优质地块,有望助推公司规模上台阶。过去几年公司在战略上以多元化投资为主,房地产销售主业一直徘徊在40亿元左右,这一方面与公司资本驱动型的战略相关,另一方面也与公司杠杆率过高,长期无法盘活上海棚户区改造项目相关。再融资一旦成行,将使公司加速盘活优质地块,由于上海内环内项目需求不缺,此两大项目有望助推公司未来两年销售规模上台阶,项目共计货值172亿元,其中明珠城将在2013年底预售、青蓝国际将在2014年上半年预售。我们预计公司2013年合同销售额将达100亿元,较2012年翻番,2014年则将继续增长至140亿元。

销售前景广阔,维持“买入”评级。我们对公司2013-2015年盈利预测为0.41、0.45、0.57元,对应2013年PE8X,公司RNAV8.1元,P/RNAV仅为0.4,估值具备优势;同时公司未来两年合同销售额有望达到100亿元,140亿元,年复合增速为67%,故维持对公司买入评级,6个月目标价4.5元。

风险提示:再融资预案未被证监会通过。