中国国贸调研简报:业绩迎来拐点

A股唯一的持有型地产公司

中国国贸是A股上市的唯一纯粹的持有型商业物业运营商,物业租赁是公司收入的主要来源。目前,公司的主要资产是国贸商圈50多万平的核心物业,主要包括一、二、三期的写字楼、国贸商城、国贸大酒店和国贸公寓。CBD核心地段物业的稀缺性是公司的最大看点:旗下物业处于国贸商圈最核心的位置,未来升值潜力巨大。

三期A运营逐渐成熟

国贸三期A阶段在2010年8月底开业,经过一年多的运营之后,目前已经趋于成熟:截止11月,写字楼的出租率接近80%,商城的出租率约为90%;国贸大酒店的入住率也已达到5成左右。我们判断,商城的出租率已经接近稳态,写字楼的出租率有望进一步提高至85%左右;而酒店的入住率则有较大的提升空间,参考旁边的中国大饭店,三期酒店的入住率有望在一年左右提升至70%的水平。

业绩进入拐点期

我们认为,随着国贸三期A的运营逐步进入正轨,公司的业绩已经进入拐点期,推动因素为:1、新增物业出租率的逐渐提升;2、租金水平的稳步提高;3、酒店运营逐步成熟,整体毛利率回归到正常水平;4、随着三期A各个项目的开业完毕,折旧、费用等开始逐步减少,期间费用率将逐步回归到正常水平。我们判断,2011至2013年为公司业绩的拐点期,三期的开业效应会持续发酵,公司业绩将迎来超常规增长,净利润年均增速超过30%。

盈利预测与估值

我们预测,公司2011、2012、2013年的EPS分别为0.18、0.25、0.33元,最新收盘价对应的PE分别为48.6、35.6、27.3倍;根据测算,公司2011年底的每股RNAV值为13.1元,股价相对于NAV折让32%。尽管相对估值水平偏高,但是作为一家A股稀缺的持有型商业地产公司,在未来整个住宅行业面临调整的风险时,国贸是相对安全的品种,具有相对收益的机会,给予其“推荐”的评级。

风险提示

未来北京市场大量新增的商业地产供给对公司项目的租金水平和出租率产生不利影响。