万科A2012年12月销售公告点评:销售完成目标,对未来充满信心

全年销售基本符合我们预期。2012年12月公司实现销售面积116.8万平方米,同比增长94.99%,环比下降18.66%;2012年累计销售面积1295.6万平方米,同比增长20.49%。12月公司实现销售金额140.7亿元,同比增长141.75%,环比下降17.86%;2012年累计销售金额1412.3亿元,同比增长16.2%。2012年公司销售增速呈前低后高走势,前3月销售面积累计同比负增长,下半年随着全国商品房销售量价齐升,10月份公司累计销售金额同比正增长。总体看公司全年销售面积同比增长超过20%,销售金额同比增长超过15%,与我们的判断基本一致,销售形势变化与我们的判断基本一致,即“上半年销售低迷,下半年量价齐升”。

全年销售均价仍低于过去两年。公司12月份销售均价12046元/平方米,环比上涨1%,同比上涨23.98%。从单月情况看,12月份公司销售均价达到全年最高,但仍低于过去两年单月最高销售均价。从全年情况看,公司2012年销售均价为10901元/平方米,低于2011年的11303元/平方米和2010年的12049元/平方米。

土地储备显示公司对未来房地产市场充满信心。12月份公司新增20个项目,建筑面积497.6万平方米,总地价款176.51亿;权益建筑面积433.84万平方米,公司需支付权益地价款143.12亿,20个项目平均楼面地价3547元/平方米,较上月上升21.93%。12月公司土地储备主要分布在长三角、环渤海、成渝经济圈的核心城市。2012年公司共新增项目76个,建筑面积1871.2万平方米,权益储备1462.82万平方米,平均楼面地价2899元/平方米。从公司近期和全年土地储备情况看,公司对2013年房地产市场具有很强的信心。

投资评级:公司未来三年每股收益分别为1.13元、1.38元、1.79元,按2012年12月25日公司收盘价10.12元,公司未来三年PE分别为9x、7x、6x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为10.8元/股,按12月25日股价折让6.71%,考虑到公司的行业地位和目前市场状况,我认为公司目前RNAV折让水平比较合理,维持公司“增持”评级。