万科a:9、10月份销量大幅上升,拿地金额小幅增长

销售面积和金额均为年内次高值,9、10月份成交回暖:万科发布10月销售情况,10月单月公司实现销售面积190.6万平方米,同比/环比上升13.7%和15.1%,销售金额220.9亿元,同比/环比增长27.3%和12.8%,销售面积和金额均仅次于今年1月份为全年次高值。月销售均价为11590元/平米,同比/环比变动+12.0%%和-2.0%,均价结束连续4月负增长(主要是由于去年10月环比降12.9%)。前10月公司累计实现销售面积1454.4万平方米,销售金额1711.4亿元,面积和金额分别比2013年同期增长14.9%和17.3%,同比增速较上月变动-0.1和+1.3个百分点。年销售均价11767元/平方米,同比增2.2%,增速较上月上升1.4个百分点。万科9、10月份销售大幅回升,延续了今年以来领先行业的去化速度。另一方面10月全国住宅销售呈现明显回暖的趋势,我们统计的43个城市(各地房管局数据)成交面积来看,10月合计成交环比9月上升15.7%,同比受基数影响降4.3%;

10月拿地金额58亿为年内新高,但仍大幅低于去年月均值,公司拓展意愿仍然较低:10月公司新增4个项目,拓展意愿仍然较低,但权益拿地金额和面积均是年内最高值。本月新增项目分别位于深圳、广州、合肥、重庆,除深圳11.4万方项目权益70%外,其他项目均100%。4个项目合计建筑面积106.3万平方米,须支付地价款57.9亿元,权益地价款为年内新高,次高为3月的36.9亿,但仍低于去年月均的71.7亿。今年以来公司获得31块土地,去年同期获得85块,新增土地建面742万平方米,同比降73.6%,权益地价仅198亿,同比降71.8%,今年万科新项目平均权益69.7%,较去年下降8.9个百分点。平均楼面地价3833元/平,同比上升20.7%。公司土地储备超过4000万平,能满足未来2至3年需要。

投资建议:维持“买入-A”投资评级,公司今年保持着领先行业的去化速度,我们认为在当前政策放松背景下,公司作为行业龙头的估值将继续得到修复。目前万科企业(H 股)价格14.90港币/股,A 股折价21%。我们维持公司2014-2015年EPS 分别为1.74和2.27元,公司今年销售突破2000亿是大概率事件,维持2014年7X 的PE 目标价12.18元。

风险提示:销售增速下降超预期。