万科A:10月销售及新增项目点评

事件.

公司10月份实现销售面积127.3万平方米,销售金额137亿元,分别比11年同期增长26.8%和32.5%,环比9月上升21.2%和13.8%;销售均价为10762元/平方米,环比下降6.2%。10月公司新增7个项目,合计需承担59亿元,权益建面202.6万平米。

评论.

销售如期增长,同比增幅翻正:公司1-10月累计实现销售1035万平米、1100亿元,累计同比增长9.95%和2.41%,销售金额同比增幅翻正。10月份单月实现销售面积127.3万平方米,销售金额137亿元,销售额环比9月上升13.8%,如期增长。10月成交如期回升,且创公司月度销售额的年度新高,这主要是10月推盘较9月增加约10亿元,为160元左右,且去化率也由55%回升至60%。11月推盘预计较10月会有所减少,但12月预计推盘会高于10月水平。考虑年初以来的回暖已经消化大部分市场需求,且年底信贷也相对紧张,预计后两个月去化水平将维持稳定,后两个月销售趋势预计将于推盘趋势相符,不会超出预期。

房价恢复平均水平。10月公司销售均价为10762元,环比下降6.15%,这主要是由于9月销售结构中珠三角项目占比提升,使得9月的销售均价结构性上涨,10月销售均价与1-10月均价相比,仅上升1.3%。10月百城房价指数总体涨幅趋缓,环比上升城市减少6个为54个,总体涨幅维持9月0.17%的水平。结合我们前面对去化水平的趋势分析,同样我们预计11、12月房价波动也不会很大。

10月拿地仍然积极。10月公司新增7个项目,合计需承担地价59亿元,增加权益建面202.6万平米,为去年同期的12倍和6.4倍,环比上升34%和22%。1-10月公司累计新增项目767万平米,承担地价208亿元,同比上升5.4%和3.4%,增幅也恢复正值。

10月土地市场成交向下,价格向上。根据中指数据,10月全国300个城市推出住宅用地1119宗,4986万平米,环比增长5%,同比减少7%;成交下降,住宅类用地成交608宗,2635万平米,环比减少20%,同比减少23%。10月成交以优质地块为主,总体溢价率环比增加3个百分点,为15%,同比增加11个百分点;楼面地价1744元/平米,环比上涨17%,同比上涨49%。

大而不倒,看好长期:三季报公司有货币资金333亿元,资金充裕使公司在拿地上更具主动性,截止10月,公司累计拿地量也实现了同比正增长。销售方面,10月底累计销售额也实现了正增长,11、12月也维持较高的推盘水平,保守估计公司全年可实现1300亿元的销售额。上半年,甚至前三季度,公司在拿地和销售上未能超出预期,使得公司估值一直与行业指数走齐而未能跑赢,但从长期的角度,龙头公司在战略、品牌、规模和融资上的相对优势,都将使公司在长期竞争中处于行业的领先地位,坚定看好公司的长期发展。

投资建议.

维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为8.5和6.9倍,结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司增持评级。