京投银泰:拿地模式又一突破

事件

京投银泰在 10.21日获取了北京市门头沟区27.9万平米低密度开发项目,再次证明公司在北京拓展资源的能力,公司对该项目占51%权益,预计将增加每股收益1.25元。

评论

获取京西稀缺资源:公司联合大股东获得了北京市门头沟区潭柘寺镇MC01项目,该地块建筑面积27.9万平米,容积率仅为1.18,未来定位为高端低密度住宅项目。总地价款42亿元,扣除需配建的0.6万平米经济适用房和约1.5万平米公建,项目的楼面地价为每平米16323元。由于项目容积率较低,可以建设高端产品,按目前市场环境预计每平米平均售价不低于3.5万元,毛利率约为44%,该项目体量较大且产品稀缺,后期售价有上涨潜力。

由于北京城市规划将西部地区定位为生态区,可出让住宅用地较为有限,在西部拿地一般都可以取得较高去化水平。在10.17日门头沟区出让了两块开发用地,限价商品房比例分别为77%和100%,但仍然吸引了多家开发商竞争,最终分别被北京城建以及保利和首开联合体竞得,溢价水平达到40%和35%。而京投银泰本次拿地是以挂牌底价获得,并且仅需配建0.6万平米经济适用房,剩余都为可以自由定价的商品房,显然较为划算。

拿地模式又一突破。京投银泰为市场所了解的拿地模式为轨道加地产,也即在轨道上盖物获取项目,但本次公司拿地的实质为一二级联动,实现了拿地模式的突破。公司的大股东为北京基础设施投资公司,在北京有多个一级开发项目,本次上市公司拿地的潭柘寺地区也是大股东一级开发区域,京投银泰早就开始参与该区域的农用地流转,目前拥有2000余亩的农村土地承包经营权,一方面公司可以分享土地流转带来的经营收益,另一方面通过对该区域较深的介入和开发,为取得房地产开发用地打下了基础,本次能够以挂牌底价获得开发用地,和股东的支持以及前期在该区域资源的积累密不可分。

大股东在北京一级开发土地面积约 554万平米,按2.5的容积率计算,可开发项目的建筑面积约为1385万平米,是京投银泰北京项目体量的17.3倍,未来公司仍有可能通过一二级联动实现低成本扩张。

近期销售顺利推进:公司在9月底推出了琨御府二期,预计总可售货值20亿元,目前已经去化约75%,该项目定位改善需求,将明显受益新房贷政策,预计年底可实现清盘。我们预计公司14、15年销售额为72和110亿元,同比增长197%和51%。

投资建议

公司在2014年销售进入爆发增长期,从2015年开始轨道物业项目进入结算期,公司也迎来主营业绩的快速增长,我们预计2014至2016年每股收益分别为0.07、0.84、1.54元,动态市盈率分别为96.5、8.0和4.3倍,而本次获得项目可能在16年底或者17年进入结算期,估值会进一步降低,目标价8.35元,维持买入建议。