保利地产:推盘不足叠加淡季效应致单月销售创年内新低

事项:保利公布7月销售简报,7月单月实现签约金额69.1亿,签约面积62.7万平。

平安观点:

推盘不足叠加淡季效应致单月销售创年内新低。公司7月实现签约金额69.1亿,签约面积62.7万平,同比分别下降24.1%和19.0%,单月销售金额创年内新低。

销售均价11023元/平,较2012年均价(11290元/平)下降2.4个百分点。我们认为7月整体推盘量不足叠加市场传统淡季是导致销售同比下滑的主要原因。由于半年度考核压力,公司将部分计划7月推出的货值提前至6月,导致7月整体推盘量短暂出现下滑。全年来看,我们认为公司下半年可售依旧充足,加上公司去年下半年基数并无明显提升,预计8月开始销售同比将有所改善。

价格依旧平稳,预计全年销售额1250亿。公司1-7月累计签约金额705.5亿,同比增18.8%,累计签约面积624.7万平,同比增21.3%。平均销售均价11294元/平,与2012年均价(11290元/平)基本持平,价格依旧保持平稳。公司年内推货仍以刚需为主,整体去化达80%。我们预计公司全年新推货值不少于1000万平米,加上年初250亿的存货,按上半年80%去化估计,预计全年销售额在1250亿左右,同比增长23%。

拿地投资有所加速。公司7月新增项目9个,对应建面467.1万平,占1-7月总新增建面的45.3%,总成交价144.4亿。平均楼面地价仅3071元/平,低于2012均价(3386元/平)9个百分点。1-7月公司累计新增建面1032万平,远大于公司同期销售面积,持续保持扩张。累计总权益拿地支出230.4亿,为公司同期签约金额的32.7%,低于2012年全年的39.8%。我们认为随着下半年行业资金面逐步收紧和土地市场逐步降温,预计公司下半年将适度加快拿地步伐。公司1-7月平均拿地楼面价仅为2949元/平,大幅低于2012年拿地均价(3386元/平),新增土地具有较好的利润率。

给予公司推荐评级。预计公司2013-2014年EPS分别为1.55元和1.97元,对应PE为7.0倍和5.5倍。短期来看,公司定位刚需,踏上千亿台阶后仍保持较快增长,中长期来看,公司将持续受益行业集中度的提升。首次覆盖给予公司“推荐”评级。

风险提示:政策调控加紧带来的销售不及预期风险。