香江控股12年业绩预告点评:低基数,业绩释放空间更大

投资建议:

我们预计公司12年到14年的EPS分别为0.03元、0.92元和1.15元,目前股价分别对应246.4X、8.2X和6.6XPE;绝对估值看,仅考虑在手土地资源、未考虑未来土地一级开发收入的情况下,NAV为10.70元,目前股价折让29%,绝对估值优势明显。考虑到公司销售增长迅速,经营反转迹象明显,全球家居CBD前店后厂+产业商铺的开发模式独到,未来成长空间巨大,我们给予“强烈推荐”评级。

要点:

业绩预告内容。公司发布12年业绩预告,预计12年度归属于母公司所有者的净利润较上年同期相比下降30~80%,即881~3085万元,折合EPS0.01~0.04元。

经营反转,销售强劲增长,预计12年销售超过50亿元。公司12年3季报显示,销售商品收到的现金39亿元;预收账款48亿元,较年初增加34亿,其中绝大多数来自于预收房款,期间结算6亿。鉴于此,我们估算前三季度公司销售近40亿元,预计12年全年销售超过50亿元,较11年增长178%,其中近10亿来自全球家居CBD商铺,近40亿来自番禺、增城等住宅项目及CBD配套住宅。

全球家居CBD,前店后厂+产业商铺,模式独到,可复制性强,成长空间广阔。公司计划依托国家确定的九大物流战略基地,为家居生产厂商搭建的全球性家居交易集散平台--香江全球家居CBD。截至目前,成都CBD、香河CBD以及南京湾CBD已开始运营并产生收益,基本都采用了一二级联动的开发模式,商住并重、租售并举,可复制性强。全球家居CBD采用总部集群、前店后厂的模式,减少了家居流通环节,降低流通费用,家居销售价格普遍低于市场价30%以上,由此带来商铺需求旺盛,实现多方共赢。其模式的实质,在于为消费者节省支出的同时,获取了家居产业链的大部分利润并转移在CBD商铺和配套住宅之上。

预告披露净利润下降缘于12年营运成本上升幅度较大,我们估计主要来自于销售费用上升。公司销售额由11年18亿急速攀升至50亿元,由此不可避免带来销售费用的上升。按公司12年三季报,绝对值看,公司前三季度销售费用1.4亿元,已超出11年全年0.3亿元,因为我们估计12年营运成本的上升主要来自于此;但前三季度管理费用与11年同期相比仅上升0.3亿元,预计12年全年上升幅度有限;三季报显示由于公司几无短期借款,财务费用甚至为负。总体来看,我们认为随着未来结算收入的上升,公司期间费用率应会有明显的下降。

13年业绩释放空间更大。考虑到公司12年销售高增长,我们判断13年结算量将大幅上升,同时期间费用率将明显下降,由此带来销售净利率的显著改善。12年业绩预减带来的实质效应是13年业绩释放的空间将更大,增长的幅度也将更高。

风险提示:(1)销售及结算不达预期;(2)政策风险;(3)系统性风险。