金地集团13年报及14年一季报点评:毛利率下滑拖累业绩

事项:公司公布2013 年年报,实现营业收入348.4 亿元,同比增长6.0%,归属上市公司股东净利润36.1 亿元,同比下降2.9%,实现EPS0.81 元,低于此前市场预期。公司拟每10 股派发现金股利1.6 元(含税)。公司同时公布2014年一季报,一季度实现营收31.5 亿,同比下降25.9%,净利润4934 万,同比下降73.7%,实现EPS0.01 元,同比降75%。

平安观点:

毛利率下滑拖累业绩.

2013年公司实现结算收入334.9 亿元,结算面积276.1 万平,同比分别增长5.1%和14.5%。由于期内主要结算2012 年调价换量及2009-2010 年高价地项目,公司房地产业务结算毛利率同比下降5.7 个百分点至26.3%。公司期内对投资性房地产会计处理变更为公允价值计量,增厚2013 年净利润约13 亿,因此尽管同期毛利率大幅下降,但净利润同比仅下跌2.9%。扣非后净利润同比下降24.5%。2014 年一季度公司毛利率仍处于低位,为24.7%,我们判断随着前期高价地项目逐步结算完毕,全年毛利率仍有望小幅回升。

销量稳步增长,项目周转提速.

2013 年公司累计实现签约金额450.4 亿,签约面积359.8 万平米,同比分别增长32.2%和25.3%。销售均价12518 元/平米,同比增长5.5%,可售充足且产品结构合理是公司销量高增长的主因。区域分布上,公司在西安、沈阳的市占率分别达5.8%和4.3%,杭州、南京市占率亦有3%,传统布局区域份额进一步巩固。在销量高增长的同时,公司进一步加快项目周转速度,平均拿地到开盘周期由12 个月缩短至近10 个月。2014 年一季度受推盘节奏和信贷环境影响,公司实现销售额77.1 亿元,销售面积57.7 万平,同比分别下降10.9%和11.9%。

其中年初450 亿存货仅贡献20 多亿,后续加快存货去化尤为重要。公司2014年可售货值超千亿,随着推盘量逐步上升,销量增长仍有保障。维持全年600亿销售,同比增长33.2%的判断。

2013 年拿地开工双提速,一季度有所放缓.

公司2013 年新增土地储备26 个,对应可售753 万平,同比增长211.5%。期末土地储备超过2500 万平,区域分布上新增项目仍以公司传统布局的一二线城市为主。进入2014 年以来,公司拿地相对谨慎,一季度仅新增建面63.3 万平,同比下降69.7%。我们认为公司近期拿地趋缓为在目前高地价背景下的暂时性撤退,预计公司全年拿地仍将保持较高积极性。公司2013 年全年实现新开工面积573 万平,同比增长100%,略低于公司667 万平的开工目标。2014 年公司计划新开工面积634 平,同比仅增长10.6%。一季度公司已实现新开工面积70.8 万平,完成全年目标的11.2%。

净负债率有所上升,但经营仍属稳健.

截止2013 年年末,公司在手现金186 亿,为一年内到期长短期负债的1.6 倍。净负债率43.8%,同比上升11.4 个百分点;剔除预收款的资产负债率为44.8%,与期初持平。期末公司债务融资总额352.8 亿,平均融资成本6.2%,处于行业较低水平。由于销售收入大于结算收入,期末预收款较期初增长23.6%至302.8 亿。2014 年一季度公司负债率略有上升,剔除预收款资产负债率为49.7%,净负债率为59.7%。

整体来看,尽管净负债率有所上升,但仍处于合理水平,且公司短期偿债压力较小,经营仍算稳健。

盈利预测与投资评级.

考虑到公司毛利率的调整时间可能长于我们此前预期,我们将公司2014-2015 年EPS 由此前预测的0.99元和1.25 元下调至0.85 元和1.16 元,当前股价对应PE 分别为12 倍和8.8 倍。从销量来看,公司产品结构持续改善,积极补充土地储备,后续可售和销量均有保障。从业绩来看,随着近期新增土地逐步进入结算周期,未来毛利率有望逐步恢复。维持公司“推荐”评级。

风险提示:销量不及预期的风险。