中国国贸:租金增速放缓,扣非后业绩符合预期

扣非后净利润同比增15%,符合预期:公司2013年收入和净利润分别为20.5亿和3.3亿,同比分别变动+3.55%和-15.0%,EPS为0.32元,ROAE6.85%,同比降1.56个百分点。业绩下滑主要是由于公司去年对国贸展厅、东写字楼等进行拆除改建,导致展厅租金收入大幅减少,并发生相应的资产报废与资产减值损失。扣非后公司净利率4.2亿,同比增14.5%。公司拟10股派1.7元(含税),分红率52.7%,较上年提高10.6个百分点。

租金增速放缓:公司可出租面积写字楼合计17.0万平方米,商场4.0万平方米,公寓5.0万平方米,除国贸三期商场和酒店外,其他物业的平均租金均较上年小幅上升,一期写字楼租金上涨17%,其他均在6%至9.5%之间。但写字楼的出租率有所下降。我们认为未来公司租金的提高主要和宏观经济相关,中短期内租金增长将放缓。

综合毛利率小幅上升,但增速已放缓:全年公司毛利率48.2%,同比上升1.1个百分点,其中物业租赁业务毛利率59.3%,同比增1.5个百分点,而酒店业务毛利率为-1.37%,同比下降5.27个百分点。公司成本主要为折旧、能源费和员工费用,均相对刚性,而酒店业务受目前经济、政治环境影响,经营难以改善,我们预计公司毛利率基本稳定,已没有大幅提升的空间。

三费下降贡献业绩:公司三费合计2.93亿元,同比下降13.3%,占总收入的比重下降2.8个百分点至14.3%。

国贸三期B预计2016年7月完工:公司发布对外投资公告,国贸三期B计划投资47亿元,预计竣工开业后前十年平均年现金回报率((净利润+折旧摊销)/总投资)约7.6%。为满足建设资金需要,公司计划向建行等申请15年期33亿元银团借款,分别向民生和中行申请3年期5亿贷款,此外公司拟发行9亿元公司债券。

公司预计2014年收入和利润总额同比分别增8.8%和47.1%:公司预计实现营业收入22.3亿元,成本费用14.6亿元,利润总额6.4亿元。

维持“增持-A”评级:公司目前租金和出租率均处在高位,其受经济环境影响难有明显增长,并且毛利率上升空间有限。我们认为在国贸三期B竣工开业前,公司业绩难有明显提升。我们预计公司2014-2015年EPS为0.47元、0.49元,目标价按2014年25倍市盈率为11.87元。

风险提示:经济增速下滑超预期,公司租金收入大幅下降。