保利地产:销售仍旧低迷,境外低息融资

投资要点:

4月销售继续同比下降。2014年4月公司销售面积66.61万平方米,同比下降16.88%,环比上升13.19%;销售金额83.26亿元,同比下降11.77%,环比下降19.74%。公司销售面积连续3月同比下降,销售持续低迷。

销售均价保持平稳。公司2014年4月销售均价12500元/平方米,同比上升6.15%,环比下降29.09%。1-4月份平均销售价格12802元/平方米,同比上升16.35%。公司销售均价保持平稳。

拿地速度放慢。4月份公司新增3个项目,分别位于天津、洛阳、惠州。3个项目占地面积34.14万平方米,容积率面积68.91万平方米,权益比例为69.75%,平均楼面地价1657元/平方米。公司1-4月新增项目建筑面积440.61万平方米,权益比例为78.96%。受销售低迷影响,公司拿地速度明显放慢,拿地区域也主要集中在东部核心城市和广东地区。

融资渠道通畅。2014年1季度末,公司资产负债率为79.11%,较年初上升1.14个百分点,扣除预售款后负债率为43.56%,较年初下降0.27个百分点;有息负债率和净负债率分别为161.44%和113.14%,分别较年初上升18.16个百分点和上升18.67个百分点;短期有息负债与货币资金之比为0.6。公司财务安全。4月25日,其全资子公司恒利置业的全资子公司PolyRealEstateFinanceLtd在境外发行5亿美元的五年期固息债券,债券票面利率5.25%。融资成本明显低于国内市场平均水平。

盈利预测和投资评级:预计公司2014-2016年每股收益分别为1.88元、2.15元、2.36元。按5月8日公司收盘价7.19元,公司2014-2016年PE分别为4x、3x、3x,估值低于行业较低水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为18.47元/股,按5月8日收盘价,折让61.07%。尽管公司2014年业绩锁定性较强,目前估值也处于较低水平,但考虑到目前房地产市场低迷,公司将公司评级下调至“增持”。