名流置业城中村改造电话会议:锁定优势资源 受益城中村改造

事件:

近期我们邀请名流置业的相关人员对武汉地区和公司的城中村改造情况做了一个介绍,并在电话会议上与部分机构投资者进行了交流。

关注1:城中村改造实际上是土地一级开发的一种方式

城中村改造是指开发商前期介入一级开发,包括土地征用相关手续办理、拆迁户还建、同时协助村集体进行经济改制以及村民改身份,最后土地经过整理,进行挂牌交易的过程。“城中村改造”过程中,由于开发商有前期介入的优势,可以较好的控制、拿到项目。

关注2:城中村项目优势较多

城中村项目的优点包括:1、可以一次性的拿到较大开发量,有一定的规模就可以有条件做出更好的品质,并取得更好的收益。而“招拍挂”的地块面积相对小,难以形成规模。2、现金流的压力相对小。因为城中村改造成本中,村集体的收益、拆迁成本和还建成本是大的支出,其他例如方案编制、交政府土地整理的相关费用则占比小。还建房是逐步支出,周期较长;村集体收益部分则比较有大的弹性,根据村里的需要支出,相对现金流压力小。3、和“招拍挂”方式相比成本可控。城中村项目的开发企业先期介入,最终的实际成本会比较确定,与“招拍挂”方式比,成本较低并且可控。

关注3:城中村改造难点在于利益协调,成本控制难点在于拆迁成本

城中村改造最难的部分,是与村集体协调的工作,要同时处理好村集体、村民利益和开发商利益之间的关系。目前公司所进行的项目在这方面选择对象慎重、运作机制完善,已取得很好的基础,所参与的项目村集体、区政府都比较支持,所以公司项目推进顺利,2013年将有部分项目达到挂牌要求。

城中村改造最大的成本分三块:村集体收益、拆迁成本和还建成本。其中拆迁成本则在实施过程中存在一定的不确定性,控制好拆迁成本是控制城中村改造总成本的关键点,公司在这方面已拥有较丰富的实际操作经验。

关注4:武汉二环内城中村改造以基本完成,未来将向外继续扩展

武汉的城中村改造分为三个阶段。第一个阶段是政府2009年提出来的二环内的56个村进行城中村改造,截止到2012年,56个村已经全部完成挂牌交易,第一阶段已经完成;第二阶段,是指二环外、三环内的80几个城中村村,将是未来城中村地块集中推出的区域;第三阶段,是指三环外的城中村改造,目前除了某些政府用地要求进行城中村改造外,很少有城中村项目纳入政府规划。中长期看公司在武汉地区获得新的城中村改造项目仍有空间。

关注5:公司城中村改造稳步推进

继2012年摘得邓甲村项目后,公司目前正在改造的长丰村、建和村和新湖村有望2013年上半年挂牌,我们预计公司很可能摘牌,届时将给公司增加约400万平方米的项目储备,公司在武汉地区的项目储备将达到500万方左右,公司在武汉地区的市场影响力将进一步增强。

交流会上公司领导回答了不少投资者所提出的问题。

结论:

公司是最早一批迅速完成全国布局的地产公司之一。目前面对房地产市场的新变化,积极调整发展战略,以退为进,发挥自身优势精耕优势城市。为更有效地实现公司战略的调整,公司积极出台包括股权激励等的相应配套措施,调动全员积极性来促进公司的发展。2013年公司推盘量较大,并将加速开发项目的周转。我们预计公司2012-2014年营业收入分别为27.59亿元、44.16亿元和53.05亿元,归属于上市公司股东净利润分别为3.38亿元、5.04亿元和6.75亿元,基本每股收益0.13元、0.2元和0.26元,对应当前PE分别为16.89X、11.33X和8.46X,维持公司“推荐”评级。