张江高科2012年中报点评:投资收益至上半年业绩大增

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投资收益增加拉动业绩大幅增长。公司上半年业绩大幅增长,原因在于投资收益较上年同期增加4738万元,达到7488万元,占利润总额的93%,主要来自参股公司张江微电子港确认的房产收入和租赁收入,另外,旗下创投张江汉世纪投资企业净利润提升,分红增加,为贡献投资收益的主要来源。

园区房产租售业务平稳增长。公司上半年依托张江园区产业聚集效应及逐步提升的城市化功能,房产租售业务收入同比稳定增长,园区物业销售2.23亿元,同比增长25.57%,园区物业租赁收入2.29亿元, 同比增长8.11%,毛利率分别小幅下跌2.13个点,2.42个点,为60.48%、45.74%,基本维持稳定。

园区服务增长加速,后续或成亮点。公司服务业务主要为数据通讯, 上半年实现收入1.38亿元,同比增长33.61%,增速较11年提升13个百分点,后期将加大异地扩张力度,另外,公司针对园区内小型企业的金融扶持力度已逐渐成形,不仅可起到发展园区的作用,还能为投资业务建立良好的客户关系,或可成为未来发展亮点。

战略规划稳步推进,未来仍有发展空间。公司目前可出租物业约100万平米,出租率90%左右,另外在建物业100万平米,未开发储备50万平米,主要集中在核心园区东北部的集电港板块,未来每年将有20-30万平米新出租供应,出售物业以现房为主,不存在预售模式下可售资源不足问题,业务涉足园区后期仍有进一步扩展趋势,园区产业规模可维持平稳增长。公司以物业租售为主体,投资和服务为两翼的发展模式在稳步推进,各业务间有较强的协同互补效用,后期仍有较大发展空间。

盈利预测与评级。公司出售业务为主要盈利来源,因以现房结算,季度间的业绩有较大波动,但年度业绩基本可保持稳定增速,其他业务包括租赁在内相对平稳。预计12-13年实现净利润增长16%、22%, 每股收益0.35元、0.43元,两年动态PE 20倍、16倍,在园区类开发企业中,估值相对合理,维持“推荐”评级。