荣盛发展2010年报点评:定位于二三线城市的快速成长的典范

事项:2011年3月18日,荣盛发展公布了2010年年报。2010年,公司实现营业收入65.27 亿元,比上年增长98.45%;实现利润总额 13.44 亿元,比上年增长65.72%;实现归属于母公司所有者的净利润 10.21 亿元,比上年增长 67.56%;基本每股收益 0.71 元,公司提出向全体股东每 10股派发现金股利1 元(含税),送红股2股并用公积金转增1股的利润分配方案。

点评:2010年公司销售创出历史上最好水平,2010年实现的合同销售面积195.39万平方米,合同销售金额102.77亿元,分别比2009年增长36.5%和69.5%,远远高于全国商品房销售整体增长水平。显示出公司已经紧紧抓住了2009和2010年行业快速反转的市场机会,实现了规模和收入的快速扩张,并为未来2年公司业绩能够保持较快的增长打下坚实的基础。

年内公司实际新开工面积355.5万平方米,较2009年增长82%,并远高于195.39万平方米的当年合同销售面积。公司是2009年少有的几家借行业复苏实现了在资本市场成功融资的公司之一,公司通过非定向增发成功融资12亿元,也为公司2010年实现扩张提供坚实的资金保障。

2010年公司在项目储备上继续保持较高的力度,当年公司共新增项目储备17个,规划建筑面积704万平方米,支付地价76.9亿元,截止2010年底,公司拥有土地储备可建建筑面积1700万平方米,已足够公司未来3-5年的开发所需。目前,公司已经在8省15个城市有开发项目,且均为2、3线城市,公司正在实现不同于一线企业的以二、三城市为核心的快速增长之路。

2010年,公司的销售毛利率和销售净利率分别为34.90%和15.67%,略低于2009年35.53%和18.53%的水平,主要是由于项目结算不均衡所致。由于公司的开发项目均为2、3线城市,因此,相比于主要结算在一线城市的地产企业,其毛利率略低,但公司凭借良好的管理能力和快速的周转,也实现了较高的销售净利率水平。预计2011年的毛利率水平会保持稳定或略有回升。

2010年公司的期间费用率水平为5.91%,虽较上年的4.15%有所提高,但与同行业上市公司相比,公司的期间费用占比仍处于较低水平。我们预计,随着公司销售规模在不断扩大,期间费用率水平的l可下降的空间不大。

截至2010年底,公司预收账款余额为71.84亿元,较2009年底余额增加了33.55亿元,增幅达到87.6%,相当于公司2010年结算收入65.27亿元的1.1倍,为公司未来2年的业绩增长提供了足够保障。

截至2010年底,公司账面共有货币资金余额近20.3亿元,短期借款和一年内到期的非流动负债为23.87亿元,长期借款36.35亿元,公司的有息负债中40%左右为长期借款,考虑到年内公司仍然有100亿元左右的销售回款,短期之内公司无现金周转之忧。公司需要逐步改变债务结构,并逐步减少短期负债在总债务中的占比,以应对行业紧缩周期。

我们对公司2011和2012年的业绩预测为:2011年每股收益为0.92元;2012年每股收益为1.17元,并首次给予谨慎推荐的投资评级。