苏州高新:区外项目发力,销售逐步好转

区域深耕夯实基础,异地开发加快推进。作为苏高新集团下的核心子公司,公司坚持区域深耕战略,公司在高新区累计开发面积超过1500万平米,曾一度占有高新区房地产市场50%的份额。目前,公司高新区共有23个商品住宅项目和5个商业地产项目,储备项目面积137万平方米,占比48.93%。区域深耕夯实公司发展基础,使公司成为苏州房地产开发领军者之一。同时,公司实行异地开发战略,异地开发加快推进。目前,公司已成功进入吴中区、吴江市和徐州市等区域,拥有天城花园、大成郡等7个区外项目,储备项目面积143万平方米,占比51.07%,区外业务成为公司发展的新动力。

区外项目持续发力,新推项目销售较好。2007年公司成功取得扬州361号宗地名仕花园项目,异地开发取得突破性进展。名仕花园项目占地5.2万平方米,建筑面积9.9万平方米,2010年11月开盘预售,目前去化率在65%左右,预售均价10000元/平方米,项目一期将于2012年底竣工交付。2009年以来,公司先后取得吴江新港天城和徐州等异地项目,吴江新港天城项目占地面积42.1万平方米,建筑面积92.2万平方米,2011年10月开盘预售,预售均价约7000元/平方米,1-8月吴江新港天城合同销售面积约3万平方米,合同销售金额约2亿元,新推项目销售较好。

四季度推货量较多,销售好转已成定局。上半年公司主要是高新区项目在售,项目之间存在竞争性,公司销售大幅下滑。1-6月公司实现合同销售面积和金额分别为5.78万平方米和4.78亿元,分别同比下降53.12%和55.53%。下半年随着区外项目推出,公司销售情况逐步好转,7-8月公司实现预售收入约3亿元。四季度,公司推货量较多,永新龙池华府等项目将推出,再考虑到吴江新港天城等在售项目,公司销售推货量维持在高位,销售好转已成定局。

设立产业投资基金,股权投资值得期待。2011年公司与大股东共同发起设立规模3.8亿元的融联产业基金,该基金主要投资新一代信息产业,并以早中期创新型企业为主,该基金已经获得国家、江苏省、苏州市三级政府各出资5000万元的承诺,计划分三年出资到位。目前,第一批资金已经全部到位,为产业投资基金运作奠定基础。同时,公司股权投资增值收益值得期待,参股的东吴证券已经上市,参股的中新开发和江苏银行上市进程在积极推进之中,参股的金圃园林已启动上市计划,一旦成功上市公司将取得较高的投资收益。

复制苏州乐园模式,旅游地产加快发展。公司苏州乐园运行平稳,旅游收入稳步增长,旅游业已成为公司一大利润来源。2012年1-6月,苏州乐园实现营业收入9956万元,同比增长23%。公司借助苏州乐园模式加快发展旅游地产,将其成功复制到徐州,开启“旅游+商业+住宅”产业组合扩张新模式。2012年7月,徐州乐园加勒比水水上世界已成功开园试运营,并取得良好的效果;儿童世界正在建设之中,预计2013 年对外营业;住宅项目计划2012年四季度开工,预计2013年实现预售,公司旅游地产加快发展。

维持“增持”评级,下调目标价至5.00元。公司开发项目评估溢价35.36亿元,持有性房地产评估溢价5.04亿元,股权投资评估溢价2.2亿元,账面净资产30.86亿元,重估净资产73.47亿元,每股RNAV6.95元,目前折价率约36.07%。考虑到公司上半年预售收入大幅下降,下调公司盈利预测。

预计2012-2014年公司EPS分别是0.25元、0.26元和0.30元,对应PE分别为17.86倍、17.31倍和14.92倍,PB分别为1.42倍、1.32倍和1.23倍。维持公司“增持”评级,下调公司目标价至5.00元。下调公司目标价的主要原因是公司业绩下滑和房地产行业基本面(销售下降和政策压力)的变化。

风险提示:销售下滑、房地产政策变动和宏观经济波动等风险。