云南城投调研快报:一级开发落地开辟经营新纪元

事件:

近期我们与云南城投的相关人员进行了会面,交流了公司的经营情况。

关注1:公司甩掉包袱轻装上阵

2008年,公司与昆明市人民政府授权昆明市土地矿产储备管理办公室签订了《环湖东路沿线土地一级开发合同》,约定公司从2008年5月30日至2013年5月30日,对环湖东路沿线约4.18万亩的土地进行一级开发。但是,由于该项目的运作环境发生一定变化,因此该项目迟迟未能实现收益,同时公司在项目内沉淀的资金逐年累积增加,截止到2012年末公司主要开发的一期4000亩土地,已经累积持续投入约60亿元。2012年,环湖东路项目开始启动,公司的沉淀资金终于得以开始滚动。这对于公司带来的优势在于:1、公司沉淀的资金得以盘活2、公司的全资子公司及参股公司获取了约1000亩的土地二级开发权,公司的短期收益变为长期收益。由于公司与政府的合同到期日在今年5月,因此我们可以预计2013年内公司沉淀资金的问题得以完全解决,公司可以甩掉包袱,轻装上阵。

关注2:公司股东背景深厚资源获取能力强

公司是云南省国资委唯一一家以房地产开发为主业的上市公司,是云南省国资委重点扶持的企业之一。公司的大股东云南省城市建设投资集团有限公司,在云南省拥有较多的优质资源。因此公司依托借助大股东的扶持,在资源获取方面具有较强的优势。长期来看,公司经营的主要方向是旅游地产,源于云南丰富的旅游资源和大股东深厚的城投背景。短期来看,公司主要依靠投资项目获利。公司项目获取能力突出,目前已经在兰州、重庆、西安和辽宁海西获得了可运作的项目,经营方式一般为公司以股权的方式入股成立项目公司,同时以债权的方式提供后续的资金支持,获利后按照股比进行分配,同时获取财务费用。公司目前的资金来源主要有两个方面,一是公司自身的信托资金,二是公司下属企业安盛创享合伙企业提供的资金;同时,公司的项目运作主要是合作的方式,合作方也会提供一定比例的资金。公司这种模式减轻自身资金压力的同时也降低了经营风险。

关注3:未来公司大股东可能进行资产注入

目前公司大股东云南城投集团旗下仍然有较多的资产,例如水务、酒店、教育、医疗。受制于当前地产企业的融资限制,大股东的资产不能注入上市公司,但从长期来看,云投集团有意将旗下优质资产注入上市公司,增强公司的多元化经营能力。

结论:

公司是云南省的房地产开发企业龙头,股东实力强劲,给予公司支持的力度较大。公司之前受制于环湖东路一级开发土地出让一直未能启动,同时压占公司大量资金,给公司正常经营带来较大障碍。目前这一问题通过该地块重启出让得以解决,公司2013年内将甩掉包袱,重新步入正常的经营轨道。公司获取项目的能力较强,同时公司还有资产注入预期,因此长期来看发展前景广阔。不过我们同时认为,由于公司刚走出历史问题的阴影,短期内公司经营战略并不明晰,可能会使公司业绩产生较大的波动性。我们预计公司2012-2014年的净利润分别为2.12亿元、2.47亿元和2.91亿元,每股收益分别为0.26元、0.3元和0.35元,对应PE分别为26X、22.3X和19X,首次关注给予“推荐”评级。