万科A:上半年销售破千亿,业绩保持增长

市场弱势下公司不弱,上半年破千亿。上半年在房地产销售市场疲软的情况下,公司表现出在市场弱势下公司不弱。公司销售金额首次半年突破千亿,市场地位得到进一步巩固。1-6月,公司累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分别增长14.6%和20.6%。上半年公司所销售的商品住宅中,144平方米以下的户型占比达到92%。分区域看,公司在以珠三角为核心的广深区域实现销售面积195.1万平方米,销售金额263.6亿元;在以长三角为核心的上海区域实现销售面积223.0万平方米,销售金额323.7亿元;在以环渤海为核心的北京区域实现销售面积222.9万平方米,销售金额264.6亿元;在由中西部中心城市组成的成都区域实现销售面积180.2万平方米,销售金额157.2亿元。上半年,新开工面积961.7万平方米,占全年计划的43.0%。由于公司集中在下半年结算多,上半年实现竣工面积398.3万平方米,占全年计划的26.9%,预计2014年全年竣工量将基本符合年初计划。上半年公司房地产业务的结算均价为10,996元/平方米,较2013年同期上升5.1%。房地产业务毛利率为21.88%,较2013年同期下降1.90个百分点。结算净利率为14.09%,与去年同期持平。

公司财务继续保持稳健状况。上半年剔除并不构成实际偿债压力的预收账款后,公司其它负债占总资产的比例为42.8%,较2013年底下降2.8个百分点。公司净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为36.4%,仍保持在行业较低水平。从货币资金看,公司持有的货币资金较1季度末有所增加,为428.6亿元,并且大于短期借款和一年内到期长期借款的总和222.8亿元。截至报告期末,公司共有货币资金人民币428.6亿元,其中人民币占比92.59%,其余7.41%是美元和港币。报告期内,公司实际利息支出合计人民币33.6亿元,其中资本化的利息合计人民币25.5亿元。上半年公司继续以费效比为核心,公司销售费用占销售金额的比例为1.53%,较去年同期下降0.18个百分点;管理费用占销售金额的比例为1.40%,较去年同期下降0.03个百分点。

公司有充足的已售未结资源,未来业绩基础良好。截至报告期末,公司合并报表范围内有1747.4万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约2027.6亿元,较上年末分别增长21.6%和24.9%,为未来的业绩体现奠定了良好基础。

上半年公司审慎拿地,项目贮备近4000万方。上半年公司新增加开发项目19个,按万科权益计算的占地面积约92.4万平方米,对应的规划建筑面积约264.1万平方米,平均楼面地价约3665元/平方米,继续保持在合理水平。公司积极尝试“小股操盘”的轻资产运营模式,上半年新增项目中,4个项目的权益比例低于50%,6个项目的权益比例为50%或51%。“小股操盘”模式的推广有助于减少对股权融资的依赖性,提高公司为股东创造回报的能力。截至报告期末,公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3986.3万平方米,可满足未来两到三年的开发需求。公司还有一批参与旧城改造的项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约295.2万平方米。

国际化战略深入,国内将以城市配套服务商为定位。在2013年先后进入香港、美国、新加坡市场后,公司继续推进国际化战略。上半年,公司通过与当地知名开发商合作的方式,参与美国曼哈顿列克星敦大道610号项目的开发;继荃湾西站项目后,公司通过收购的方式在香港获得湾仔项目。参与海外业务,有助于公司学习和借鉴国外优秀同行的经验,增进对海外成熟市场和商业模式的理解,进一步提升公司产品和服务的竞争力。在国际化战略深入的同时,未来国内公司将以城市配套服务商为定位,在城市发展中寻找相关的业务发展机会,深入发掘市场需求,包括加大对养老、度假、物流地产等新业务的探索;同时,公司将积极学习和借鉴互联网思维,以性价比为核心,在产品性能、服务配套和社区氛围营造方面,持续提供令客户心动的产品和服务。

结论:上半年公司销售半年度首次破千亿大关,在市场疲软的情况下公司销售不疲软。从货币资金看,货币资金较1季度末有所增加,为428.6亿元。公司管理水平不断提升费用不断下降,公司销售费用占销售金额的比例为1.53%,较去年同期下降0.18个百分点;管理费用占销售金额的比例为1.40%,较去年同期下降0.03个百分点。目前公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积合计3986.3万平方米,可满足未来两到三年的开发需求。我们认为公司作为行业领导者,仍将保持较好的增长。我们预计公司2014-2016年的营业收入分别是1685.67亿元、2149.85亿元和2695.40亿元,归属于母公司净利润分别为183.27亿元、224.37亿元和272.73亿元,每股收益分别为1.66元、2.04元和2.48元,对应PE分别为5.47、4.47和3.64,维持公司“强烈推荐”公司持有的