世茂股份:全商业产业链运营模式初具规模,业绩进入高速释放期

盈利规模、盈利能力大幅提升,进入业绩高速释放期。实现营业收入、净利润45.7亿元和10.3亿元,同比增长331%和363%;归属于母公司净利润8.74亿元,同比增长324%(09年增长72%);EPS0.75元(略超预期,10年中报我们预计0.74元),ROE10.6%。综合毛利率和净利率53%和19%,同比提升8.5、0.3个百分点。

开发销售高增长。全年施工和竣工面积261万和62.8万平米,实现合同签约额/签约面积54.31亿元/32.9万平米,签售均价16493元/平米,签约量低于年初70亿元的计划,但签约均价大幅提升。尚余预收款29亿为11年业绩高增长奠定了基础。

商业坚持“7/3”销售/持有模式,物业销售大幅提升,多业态发展顺利。物业销售收入43.33亿元(增长328%),销售结算面积23万平米,结算均价18839元/平米;物业租赁收入1.76亿元(增长387%),新增百货销售、院线业务等新业态收入5700万元。5家世茂广场、4家世茂百货、4家影院、2家乐乐城等多业态开业运营,因上述业态大多数10年底才开业,以此在年报收入中占比低,预计11年上述业态经营步入正常后收入将进一步提升。

结算规模与管理效率大幅提升,三费大幅下降,仍有努力的空间。10年结算规模大幅提升三项费用率由09年的21.2%下降到12.2%,降9个百分点,略高于10年中期;其中,销售费用率、管理费用率、财务费用率下降3.5、4.8、0.6个百分点。

无长短期偿债风险。资产负债率61%同比提升4.5个百分点,仍在可控范围,扣除预收账款的负债率、净负债率为50%、29%。提升长债比重减少短债比重,长期借款43亿(增长70%)。货币资金40.6亿元(增长113%),短期借款和一年内到期非流动负债总仅为27亿元,还有13亿元应收预售款,上述资金完全能满足日常经营资金需求,无长短期偿债风险。

在信贷紧缩的背景下基于10年尚余充足货量11年新开工增速大幅放缓。11年公司计划销售金额、新开面积增长47%和7%,我们预计盈利增长30%以上。11年公司计划销售金额与面积80亿元/59万平米,同比增长79%和47%;新增经营物业6万平米;在建项目15个;新开工/施工/竣工建面188万平米、378万平米和71万平米,分别增长7%、45%和13%。

11年开局良好,基本不受限购政策影响,是商业地产中业绩和规模增长最快的商业地产,再次推荐。据我们跟踪,公司11年1-2月签约近10亿元,同比增长翻几番。

在货量充足下基本未涨价以加速销售,4月后占20%规模的住宅推新盘,销售高增长可期。提升11-12年EPS1.15、1.64元、RNAV19元,目前股价7.6折交易。