万科A2012年半年报点评:业绩与我们预期一致,维持推荐

上半年业绩符合我们预期

2012年上半年万科主营收入307亿元,同比增长53.7%;营业利润60.1亿,同比增长36.1%;实现净利润37.3亿元,同比增长25.1%。EPS为0.34元,基本符合我们的预期(我们预期EPS为0.33元)。

顺应市场降价跑量,盈利水平有所降低上半年公司房地产业务的结算均价为11456元/平方米,较去年同期下降17.4%;房地产业务毛利率为26.5%,较去年同期降低5.6个百分点,结算净利率14.2%,较去年同期下降2.2个百分点。去年四季度公司顺应市场降价跑量,毛利率下滑本应在2012年年报之后体现,本次在中报提前反应,我们估计是适度平滑的结果,对未来是利好。

上半年销售金额同降4.7%,下半年因货量提升有望后来居上公司上半年销售业绩差强人意,累计实现销售面积602.5万方,同增6.5%,销售金额625.4亿元,同比下降4.7%。但下半年公司新推货量将大幅提升,预计新推700-800万方,加上上半年留存500万方左右货量,预计下半年可售货量可达1200-1300万方,而四季度货量最大预计新推货量达500万方,因此公司下半年销售同比增速预计将呈现逐月增长的趋势,全年有望突破1350亿。

资本结构优,财务稳健,已为地市储备足够现金

公司资产负债率78.9%,扣除预收账款的资产负债率为39%,较去年末降低1个百分点;公司的净负债率仅22.8%,较年初的23.8%进一步降低。期末公司持有现金470.1亿元,是短期借款和一年内到期长期借款的总和的2.32倍,目前良好的资金状况使公司有机会以相对有利的条件抄底地市,获取项目资源。

业绩锁定性强,维持“推荐”评级

公司目前未结算金额超1400亿元,牢牢锁定超过1元的EPS。我们认为在严厉的政策环境之下,公司凭借人才、品牌及战略优势+良好的治理结构有望强者恒强,继续领跑,预计12/13/14年公司EPS分别为1.05/1.23/1.51元。对应PE8.6/7.3/6.0x,NAVPS11元,股价对应NAV仍有20%的折让,维持“推荐”评级。