苏宁环球中报点评:涉足一级土地开发,奠定未来资源基础

公告内容:8月30日公司与广州市荔湾区人民政府、国家开发银行广东省分行签署《土地开发战略合作协议》,拟通过三方合作对白鹅潭地区28平方公里土地进行一级开发。8月31日合作公司广州白鹅潭投资有限公司注册成立,注册资本1亿元,公司持有88%的股权。

公告点评:白鹅潭地块区位较好,项目竞争力较强白鹅潭地块位于广州市西部,北起大坦沙尾,南至环翠路与环城高速公路,东起工业大道中和工业大道南,西至芳村大道北和花地河。白鹅潭将成为广州五大功能区之一,未来将建成辐射珠三角、具有国际影响力的集商贸、购物、休闲、文化于一体的复合型滨水商业中心,还将建设国际医药港和广州第一、世界第二高楼。白鹅潭地块区位较好,项目竞争力较强,周边在售楼盘新世界凯奥湾均价为25000元/平方米,未来土地出现溢价的可能性较大。

涉足一级土地开发,开启地产运营新模式中央政府加大地方政府融资平台的整顿力度,地方政府一级土地开发模式正在发生变化,“政府+合作公司+银行或金融机构”的土地一级开发模式有望成为地方融资平台清理整合背景下的新模式。公司凭借与银行良好的合作关系,成功取得广州市荔湾区白鹅潭28平方公里一级土地开发,既是公司对一级土地开发的一种尝试和探索,也是公司成功进入当地房地产市场的一种战略选择,开启了地产运营的新模式。

对公司业绩影响有限,但增强了公司资源获取能力广州荔湾区白鹅潭一级土地开发对公司业绩影响有限。根据协议,公司按持股比例分享一级土地开发4.5%的项目财务顾问费和20%的土地溢价部分。若土地出现较高溢价,则利润率不得高于土地开发成本的8%,对公司业绩影响有限。但一级土地开发增强了公司资源获取能力。根据协议,公司或关联方原则上应参与储备项目地块土地使用权出让的竞买,公司若能在后续的土地“招拍挂”中成功获取该项目,将增加公司土地储备,奠定未来资源基础。

估值和投资建议:随着项目合作协议的签署和投资开发公司的成立,白鹅潭一级土地开发实质性启动,部分地块有望18个月内完成征收并公开上市。短期来看一级土地开发对公司业绩影响不大,但增强了公司资源获取能力,提高了未来盈利能力。考虑到公司未公告白鹅潭一级土地开发总投资,一级土地开发盈利较难预测。因此,暂不对公司做盈利预测,不给予公司评级。