金地集团:险资增持提振股价,销售拐点已至、业绩拐点来临

金地集团从11年开始调整产品结构,12年开始调整拿地策略,13年加大新开工和拿地力度,终于销售于13年中初见成效,获得超30%的增长,展望14年,公司可售货源丰富、结构合理,预计销售600亿元,同比增长33%;而随着09-10年高成本、低毛利项目结算进入尾声,14年业绩也将迎来拐点;此外,近期生命人寿和安邦等险资机构多次增持,并分别位列第一、第二大股东,一方面,这将是推动公司提升管理效率平稳释放业绩的重要力量,另一方面,这也有望促使公司深化在资金和项目上与保险公司的合作。鉴于公司会计政策改变及险资增持的影响,我们将公司2014-15年每股收益预期分别由0.90元和1.12元上调至0.95元和1.18元,目标价由8.78上调至11.69元,相当于12.3倍2014年市盈率和5%的NAV折让,近期公司股价上涨较多并已接近于我们的目标价,评级下调至谨慎买入。

支撑评级的要点

净利润同比增长7%,扣非后同比下降25%。13年营收348亿元,同比增6%,净利润36亿元,同比增7%,扣非后22亿元,同比降25%,每股收益0.81元,扣非后0.48元,低于市场预期,高于我们预期,其中13年投资性房地产改用公允价值计量而评估增值20亿;毛利率和净利率分别为26.9%和10.4%,分别较上年降5.1和增0.1个百分点,预计09-10年高地价、11-12年降价项目结算已进入尾声,但14年上半年仍略有影响,后续毛利率将有所回升;净资产收益率13.1%,下降2.1个百分点;每10股送1.6元;此外,14年1季度净利润为4,934万元,同比降74%。

预计14年销售600亿,同比增长33%。13年实现销售金额450亿元,同比增30%;14年1季度销售金额77亿元,同比降11%;从14年全年来看,公司可售货值将上升至1,000亿元,其中新增货值550亿元(144平米以下产品占比达75%),预计公司14年销售可达600亿元,同比增33%;随着公司城市深耕策略的实施,公司各地项目在所在城市市场份额得到进一步稳固,公司在西安、沈阳的占有率分别为5.8%和4.26%,在南京、杭州、扬州超过或者接近3%。

13年积极拿地、新开工,奠定14年丰富可售。13年新开工573万平米,竣工333万平米,分别同比增100%和7%,分别完成计划86%和128%,前者由于西安拆迁问题而未完成计划,但仍保持了较快增长;13年拿地753万平米和295亿元,分别同比增211%和328%,后者占比当期销售66%,并且获取时点集中在上半年及11-12月,拿地积极、地价相对合理;此外,快周转策略下,平均开盘周期由12个月缩短至近10个月;14年计划新开工634万平米、竣工363万平米,分别同比增11%和9%。

两大险资多次增持,利好公司长远发展、短期提振股价。近期生命人寿和安邦等险资机构多次增持,持股占比分别已达25%和15%,分别位列第一、第二大股东。对于公司而言,一方面,这将是推动公司提升管理效率平稳释放业绩的重要力量,另一方面,这也有望促使公司深化在资金和项目上与保险公司的合作,如养老产业、保障房等方面。

评级面临的主要风险

行业调控风险;销售不达预期风险。

估值

鉴于公司会计政策改变及险资增持的影响,我们将公司2014-15年每股收益预期分别由0.90元和1.12元上调至0.95元和1.18元,目标价由8.78上调至11.69元,相当于12.3倍2014年市盈率和5%的NAV折让,近期公司股价上涨较多并已接近于我们的目标价,评级下调至谨慎买入。