泛海建设中报点评:结转资源建设,业绩大幅下滑

投资要点:

当期结转资源稀少致公司业绩大幅下滑报告期内公司实现营收3.85亿元,同比下降51.89%;归属于母公司净利润-0.34亿元,同比下降140.54%;稀释每股收益-0.015元,同比下降141.76%,公司业绩大幅下滑。2011年上半年在售项目大多未达到收入确定条件,可供结转资源稀少是公司业绩大幅下滑的主要原因。报告期内公司房地产销售营业收入2.37亿元,同比下降65.76%;公司其他业务稳中有升,物业管理、物业出租、商品销售等营业收入分别为0.58亿元、0.05亿元和0.84亿元,分别同比增长13.15%、9.03%和65.46%。

项目获取时间较早致使公司毛利率较高公司所拥有的项目获取时间较早,武汉王家墩中央商务区项目源于2000年,大股东介入项目股权也要追溯至2002年。其他项目如杭州钱江新城、上海董家渡、深圳泛海拉菲和北京东风乡取得时间较早,土地成本低廉。随着这些项目开始预售并结转,公司项目均价和毛利率依然会维持在较高的水平上,报告期内房地产销售业务毛利率64.51%,远高于行业平均水平。但我们认为随着这些项目的日益消化,公司毛利率将逐年下降,回归行业平均水平。

新开工量大幅增加带动可售资源增加上半年,公司新开工量大幅增加,北京泛海国际居住区、武汉王家墩中央商务区、浙江泛海国际中心、上海董家渡项目、青岛泛海名人广场二期等项目实现开工。在新开工量的带动下,可售资源显著增加,深圳泛海拉菲花园二期实现预售,销售情况良好。但由于总的可售资源相对较少,公司业绩锁定性不强,公司每股预收账款仅0.46元,处于行业较低水平。因此,我们对公司全年业绩保持审慎态度,全年业绩下滑已成定局。

大股东减持加剧了公司股价波动风险公司大股东中国泛海控股集团有限公司与泛海能源投资股份有限公司计划在年内通过证券交易系统以大宗交易方式出售所持本公司股份,出售股份占本公司总股本比例预计在5%以上。两大股东累计持有公司76.39%的股份,上半年泛海能源投资股份有限公司连续两次减持公司股份7858万股,减持后仍持有公司股份6200万股。同时,中国泛海控股集团有限公司16.79亿股,预计下半年两大股东仍将继续减持公司股份,减持进一步加剧公司股价波动风险。

估值和投资建议:

预计2011-2013年公司EPS分别为0.06元、0.13元和0.19元,对应2011年8月29日的收盘价PE分别为69.63倍、32.08倍和21.36倍,PB分别为2.30倍、2.20倍和2.10倍。结合公司基本面,参照同类地产公司平均估值,给予公司“增持”评级。