保利地产:销售逆市上升上调评级至“买入”

2月份销售逆市上升。2013年2月公司实现销售面积91.18万平方米,同比增长141.28%,环比增长6.77%;销售金额84.38亿元,同比增长133.35%,环比减少17.92%。尽管有春节因素影响,但公司2月份销售逆市上升,91.18万平方米的销售面积排名历史第五,主要为公司一方面延续了2012年下半年以来良好的销售形势,另一方面有上月销售未签约的积累。

2月份销售价格环比下降23.12%。2013年2月份公司销售均价为9254元/平方米,同比下降3.29%,环比下降23.12%。2月份公司销售均价环比下降较多,主要和公司销售区域有关,北京销售主要为保障房项目,广东地区的核心城市也较少。

土地储备保持适度扩张。2月份公司新增4个项目,分别位于青岛、长春、天津、遂宁,四个项目建筑面积约111万平方米,权益建筑面积74万平方米,平均楼面地价2461元/平方米。公司近两月新增土地储备都略大于当月销售面积,这些项目大多为前期跟踪项目的落实,主要布局在二三线城市。

盈利预测和投资评级:预计公司2012-2014年每股收益分别为1.18元、1.52元、1.93元。按3月7日公司收盘价11.37元,公司2012-2014年PE分别为10x、8x、6x,估值低于行业平均水平。绝对估值方面,公司当前RNAV为11.99元/股,按3月7日收盘价,折让5.46%。考虑到公司的行业地位和2013年业绩的锁定性,以及目前较低的估值水平,另外公司开发项目中普通商品房住房占90%以上,受政策影响较小,上调公司评级至“买入”。