保利地产12月销售数据点评:均价环比下降,销售降幅趋缓

保利地产公布12月份销售数据情况。2011年12月公司实现签约面积51.96万平方米,同比下降16.47%;实现签约金额56.21亿元,同比下降37.68%。2011年1-12月公司实现签约面积650.29万平方米,同比下降5.54%;实现签约金额732.42亿元,同比增长10.69%。

投资要点:

一、销售下滑趋势有所缓解。虽然行业整体环境严厉依旧,公司12月份的销售数据依然小幅高于市场预期。12月份单月销售面积和金额虽然同比下滑,但环比分别上升23.42%及14.11%;从绝对数字来看,12月份销售面积51.96万平,与2010年月均销售面积57.37万平相比,也仅下跌9.43%,同时,12月份销售金额56.21亿元,高于2010年月均销售金额55.14亿元,整体来看,公司12月份销售表现可谓难能可贵。公司销售下滑趋势缓解与公司下半年“加快销售回笼,确保资金平衡”的经营策略有着重要关系。

二、销售均价同比下降25.38%。公司12月份销售均价10818元/平米,同比下降25.38%,环比下降7.61%。2011年公司销售均价为11264元/平米,较2010年的9612元/平米上升17.19%。我们认为,12月份销售均价大幅下降的原因是公司四季度以来下调销售价格所致,预计2012年公司销售均价依然存在下行压力。

三、全年销售量跌价涨。2011年全年,公司销售面积及销售金额分别同比下降5.54%及同比增长10.69%。公司销售面积同比下降是源于调控对销售的抑制,而公司销售金额同比增长则是由于公司销售均价同比大幅提升。虽然公司销售低于我们800亿元的预测额,但公司的销售依然明显领先于行业整体水平。

四、土地投资谨慎。我们统计公司2011年全年新增项目储备约为1000万平,同比2010年的1441万平下降30.61%,显示出公司拿地趋于谨慎。

五、投资评级:公司预收款已基本锁定2012年业绩;公司“坚持以满足刚性居住需求的中小户型普通住宅为主”的经营战略可确保公司平稳度过“调控严冬”。虽然调控对公司的经营带来不利影响,但从长期来看,我们始终坚信公司作为地产龙头必将在行业调整中获得战略优势。预测公司2011年-2013年EPS分别为1.10元、1.21元及1.45元。公司始终在对传统扩张模式进行改变,运营状况良好,股权激励计划的实施对于公司经营业绩的提升具有积极意义,目前公司估值低于历史平均水平,给予“增持”评级。