荣盛发展:土地为本,成长可期

投资要点:

2011年公司审慎拿地,主动平衡资金压力

面对2011年“限购、限贷、限外、限价”等房地产宏观调控,公司在坚持“立足中等城市战略”的原则上谨慎拿地。截止2012年12月31日公司通过“招拍挂”方式拿地5个项目以及1个股权收购项目,分布于廊坊、南京、沈阳、蚌埠以及盘锦等5个城市,合计规划建筑面积为172.6万方,涉及土地价款为20.5亿元,分别较2010年的704万方和76.9亿元下降了75.5%和73.3%。我们认为,公司谨慎拿地充分体现了管理层对于商品房销售受宏观调控以及流动性紧缩所带来的资金压力的未雨绸缪,使得公司资金风险可控(2011年末公司扣除预收账款后的资产负债率为45.4%,较年初下降了0.8个百分点,在行业内实属难得),提升了公司在行业阶段性低迷期的活力。

公司土地储备状况:量大、地广、成本低

“立足中等城市”战略让公司在土地储备、项目布局以及土地成本上获得了成长性的潜力。第一,截止2011年底公司未结算的土地储备近1900万方(规划建筑面积),足够公司5年以上的开发量,夯实公司成长的持续性;第二,由于中等城市数量众多,使得公司项目分布较广,即主要分布于廊坊、南京、沈阳、唐山、徐州、沧州等10多个城市,让公司销售及业绩释放具有良好的风险分散性,带来公司成长的稳定性;第三,公司土地储备成本相对较低,截止2011年底公司综合楼面价约为912元/平方米,仅为2011年12月当月全国住宅销售均价的4622元的19.7%,在确保项目盈利的同时更是带来项目销售定价的灵活性,使得公司成长性具有十足的“含金量”。

维持“买入”投资评级

我们预计公司2011-2013年的EPS分别为0.76元、1.06元和1.40元,对应的PE分别为11.4倍、8.1倍和6.2倍。我们维持公司“买入”评级,基于如下考量:(1)具有充足的且成本低的土地储备,夯实公司未来的成长性潜力;(2)项目分布广泛以及打造地产全产业链(进入酒店业务)使得公司未来业绩成长更具稳定性和持续性;(3)股权激励机制让管理层与公司成长利益趋同,增强公司在行业阶段性低迷期的活力。