浦东金桥年报点评:租赁收入稳步增长,期间费用率大幅下滑

投资要点:

2010年净利润同比增长47.1%。浦东金桥公布2010年度业绩,公司实现主营业务收入14.83亿元,同比上升76.66%;实现净利润5.3亿元,同比增长47.1%,每股收益0.57元,超市场预期。

期间费用率大幅下滑助推业绩超市场预期。公司业绩在10年取得大幅增长的主要原因除碧云新天地项目进入结算外,期间费用率的大幅下滑也是另一重大原因。10年公司管理费用率及财务费用率均出现大幅下降,分别从09年的8.01%、9.83%下降至4.38%、5.28%,与同行业A股上市公司相比,未来仍有改善的空间。

租金收入逐步增长贡献稳定现金流。公司物业租赁业务经过多年经营,目前已经具有较大规模,在一线城市中的物业面积及在建拟建物业面积均位列A股上市公司前列。租赁业务每年为公司贡献稳定现金流,有助于公司平滑政府宏观调控带来的资金影响。公司厂房、研发楼等出租率保持在90%以上,计划11年租金收入8.3亿元,同比10年7.84亿元稳步增加。

碧云新天地三期仍能贡献较大业绩。碧云新天地三期项目10年部分交房,结算房地产销售收入6.6亿元,为公司10年业绩作出重大贡献。公司预收账款余额9.9亿元,大部分为碧云新天地三期项目未结算部分,该项目结算毛利率较高,剩余面积预计大部分将在11年结算,将大幅增厚2011年业绩。

可供出售金融资产带来巨额投资收益。公司在2010年出售了持有的海通证券股权,为公司贡献业绩0.77亿元。公司期末仍持有交通银行、国泰君安、东方证券等金融股权,既能为公司带来可观的投资收益,也能作为公司资金链的调节池。此外,国泰君安、东方证券都在积极筹划上市,未来或能带来意外的收获。

临港新城项目将成为未来又一利润增长点。公司年报披露,临港项目已取得《房地产权证》和《建设用地规划许可证》,预计将在11年开工建设。临港新城项目将成为公司继碧云新天地后重要的房地产开发项目,是公司未来又一利润增长点。

盈利预测与投资建议。不考虑公司投资收益对净利润的贡献,我们预计公司11-13年每股收益为0.57、0.65、0.84元。金桥出口加工区在10年取得突破性发展,随着公司在建拟建项目在未来3年内陆续交付使用,以及临港项目进入结算,公司出租业务贡献稳定业绩,房地产开发销售带来业绩弹性,公司将长期受益于租金上涨,我们给予公司“增持”评级。

风险:公司期末货币资金余额仅3.5亿元,与公司现有在建规模难匹配,如果增加负债,未来财务费用增加压力较大。