陆家嘴中期点评:上半年保持增长,前滩将发力

事件:

公司发布2013年中报。期内公司实现营业收入16.74亿元,同比增长23.26%;归属于上市公司股东净利润4.91亿元,同比增长19.15%,基本每股收益0.26元,同比增长19.15%。

观点:

业绩增长明显。公司持有的物业均在陆家嘴主干道沿线,在上海国际金融中心的建设过程中,这些物业保持着较高的出租率。其中住宅物业、办公物业和商业物业的出租率均在90以上,其中住宅物业和商业物业的出租率均达到96%。1-6月,公司实现营业总收入16.74亿元,比去年同比增长23.28%。上半年,物业管理及服务性收入年度计划不低于人民币7亿元,实际完成3.5亿元,完成率为50%。项目开发投资支出年度计划不超过32亿元,实际完成10.6亿元,完成率为33%。年度利润目标为10.5亿元,实际完成4.91亿元,完成率为47%。上半年公司营业总收入中物业租赁及服务性收入占66%,物业销售性收入占34%。

目前,公司持有的各种类型物业的可租赁面积从2008年的约44万平方米增加到了2012年底的118万平方米,在建物业面积更是超过246万平方米。预计若干年公司持有的经营性物业规模仍将保持持续稳定增长。公司下半年继续保持持有型物业的高出租率,为公司提供稳定持续的现金流;力争提高住宅销售业绩,加快核心地带的项目开发和建设,尽快使塘东总部基地项目部分楼宇达到预售条件。

前滩开发将给公司带来历史性机遇。公司已经于6月28日成功摘牌上海前滩实业发展有限公司60%股权,公司将开发前滩地区最大的城市综合体----前滩中心。前滩地区位于黄浦江以东、川杨河以南、济阳路以西、华夏西路以北,是上海市“十二五”期间六大重点建设项目之一。前滩地区定位为世界级的商务中心,主要包括三大功能定位,即体育传媒文化集聚区、非金融类跨国公司总部集聚区和“跳变型”企业总部集聚区、现代化国际社区。前滩地区占地面积2.83平方公里,建筑总量约350万平方米,建筑面积470万平方米的建筑密度相对较低,该地区将引进世界先进的规划理念,最终要打造成为“绿色、复合、立体”的城市,从单一商务功能拓展到国际化氛围。前滩中心项目的推进将是公司的又一次发展的良好机会。

公司财务稳健。本报告期内,公司资产负债率适当增加,从57.14%变为60.35%,在安全可控范围内。

目前短期借款增加11.62亿,达到39.60亿,长期借款增加15.64亿,达到40.74亿,但与公司稳定增长的年利润相比,下半年还贷压力不大。

投资建议:

公司是商业地产的龙头企业,上半年业绩增长较好。公司现有物业及在建项目主要位于陆家嘴主干道沿线,价值的稀缺性使其业绩保持稳步提高。待开发的迪斯尼和前滩项目将进一步增加公司的高价值资产,驱动公司后几年的业绩增长。公司未来的发力方向在于前滩地区的开发,前滩地区前景良好,未来很可能成为比肩陆家嘴的国际化商务区,公司持有该地区的物业将提升整体物业的盈利能力。我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为44亿元、45亿元和53亿元,每股收益分别为0.56元、0.67元和0.76元,对应PE分别为18.70、15.76和13.80。维持公司“推荐”评级。