万科A:2012年10月销售数据点评

1、背景情况:2012年10月,公司当月实现销售面积127.3万平方米,销售金额137.0亿元,分别比2011年同期增长了26.8%和32.5%,环比增长了21.2%和13.8%。2012年1~10月份,公司累计实现销售面积1035.2万平方米,销售金额1100.2亿元,累计同比增长了9.2%和1.8%。万科10月份共获得7个土地储备项目。

2、事件点评:2.1.从10月份当月的销售情况来看,公司的市场销售情况略好于预期。相比于成交低于预期的9月份,公司十月份销售情况应该是好于上月。这样来看,今年四季度不太会出现成交量意外大幅萎缩的情况,房地产市场表现应该以稳为主,略有下降。我们认为,万科的表现也应是如此。

2.2.在土地储备方面,公司10月份获得了7个地块的开发项目,合计容积率建筑面积268万平方米,支付权益地价46.2亿元,均比上月有所增长。万科前10个月总计支付权益地价210亿元,占去年全年土地总支出的70%。

2.3.万科10月份当月平均销售单价为10762元/平方米,略低于上月;1-10月的累计平均成交单价为10628元/平方米,连续第6个月回升,但仍低于去年同期累计平均销售单价11398元/平方米的水平,显示出公司产品的平均销售价格继续平稳上涨,但涨幅仍然有限。我们认为,在严厉和刚性的宏观调控之下,房价已经不具备再度大幅上涨的空间,房价表现为平稳或略有上涨应该是政府所期待的。

2.4.盈利预测及投资评级:我们对公司未来3年的业绩预测为:2012年每股收益为1.12元;2013年每股收益为1.37元;2014年每股收益为1.58元,目前公司估值不高,维持推荐评级。

2.5.风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡,都会使我们的业绩预测不达预期,提醒投资者注意投资风险。