金地集团:中银国际投资者会议纪要-产品结构调整初见成效

内部产品高端化明显,2012年,集团将继续调整产品类型结构,视市场情况均衡推盘,结构调整有望使销售转好。目前公司2012年动态市盈率为7.9倍,最新市净率为1.2倍,估值在A 股一线房企中位列最低,公司的估值安全边际较高,维持对其的买入评级。

交流要点 2012年产品结构失调的状况得以改善。推盘户型上降低大户型占比:2012年可售面积大于144平米的户型占比为48%;90-144平米的占比将为35%;小于90平米的占比将为17%。计划可售面积为:1季度214万平米,2季度225万平米,3季度251万平米,4季度300万平米。总体可售面积较2011年略多,推盘节奏更为均衡。

2012年1-4月公司累计实现签约面积59.4万平方米,较上年同期增加50.5%;累计签约金额69.6亿元,较上年同期增加25.1%,其中有部分原因是上年同比数太低。全年来说,预计2012年销售与去年持平或小幅上涨。

2012年计划增加土地投资,投资额100亿于土地(其中包括商业地产,可能位于武汉、天津、郑州)。或采取勾地的形式,或与UBS 合作。

2012年,公司主要开发项目共44个,计划新开工面积253.90万平方米、计划竣工面积278.83万平方米,全年在建面积约873万平方米。市场好的话可能增加新开工。

2012年1季度净负债率为50.79%,财务状况稳健。债务结构有所优化,短期债务占比降低至43%,长期债务占比升至57%。

评级面临的主要风险 中高端楼盘去化率达不到预期;房地产行业调控持续时间大于预期所造成的风险。

估值 金地集团自11年下半年开始主动调节产品结构,加大偏向二三线城市和刚需房型的推盘量,并且采取灵活和务实的定价政策,这一系列举措的成效也在今年1季度的优异销售表现中有所体现。随着今年行业信贷有所改善以及公司全年调结构开始落实,公司今年的销售增速表现或将大幅改善。

在行业调控前景不明之际,出于谨慎考虑,我们预期公司2012-13年业绩为0.813元和1.014元,目标价为7.81元,相当于9.6倍2012年市盈率和15%的2012年末NAV 折价,目前公司2012年动态市盈率为7.9倍,最新市净率为1.3倍,估值在A 股一线房企中位列最低,公司的估值安全边际较高,维持对其的买入评级。