世茂股份:销售弱于预期,财务状况走软;下调目标价

最新事件

由于公司重要项目厦门世茂海峡大厦推迟至2012年开盘,我们预计世茂股份2011年实现的合同销售额约为人民币54亿元,较我们之前全年人民币64亿元的预测低16%左右。尽管项目推迟开盘对盈利的影响不大(我们维持2011年每股盈利预测不变;并分别将2012/2013年每股盈利预测下调2%/1%),对净资产价值预测的影响也较小(我们将2012年底净资产价值预测下调1%至人民币26.94元),但我们预计公司日渐疲弱的财务状况将继续影响2012年的项目执行/合同销售表现,我们认为这将不利于近期股价回调后该股估值的改善。我们将目标价较净资产价值折让幅度从50%扩大至60%,从而将基于2012年底预期净资产价值的12个月目标价下调20%至人民币10.78元(原为13.54元)。

潜在影响

我们预计:(1)商业地产的销售将继续疲软,因为我们看到经济放缓对商业地产需求的负面影响日益加深(尤其是公司业务集中的长三角地区,我们预计2012年世茂股份销售额的60%将来源于长三角地区)。因此,尽管厦门世茂海峡大厦将于2012年开始销售,我们仍然维持当年的合同销售预测;(2)财务状况的改善有待时日,而这将影响项目的开发和推盘。我们估算2011年公司净负债率已升至64%,约为5年来的最高水平,并认为未来2年中不会有实质性改善。因此,我们认为在世茂股份的财务灵活性改善从而资产周转得以加速之前,该股估值不会出现明显改善。

估值

我们所应用的目标价较净资产价值的折让幅度为60%,与我们去年10月份对其母公司世茂房地产(813.HK,中性)设定的折让一致。我们新的目标价格为人民币10.78元,对应的2012年预期市盈率和市净率分别为12.5倍和1.1倍,而其A股同业的均值分别为9.3倍/1.5倍。世茂股份当前股价较2012年底预期净资产价值折让65%,对应2012年预期市盈率和市净率分别为11.0倍和1.0倍,而其A股同业的均值分别为53%/8.4倍/1.4倍。维持中性评级。

主要风险

合同销售好于/差于预期;宏观经济硬着陆。