万科a:扩张放缓,销售领先

单月销售面积和金额同比增0.24%和2.7%,继续领先行业:万科发布5月销售情况,5月单月公司实现销售面积122.9万平方米,同比/环比增长0.24%和12.4%,销售金额145.4亿元,同比/环比增长2.68%和14.0%。销售金额和销售金额均为年内次高,低于1月。销售均价11831元/平米,同比/环比增长2.4%和1.4%。1~5月公司累计实现销售面积647万平方米,销售金额815亿元,分别比2013年同期增长7.0%和16.2%,同比增速较上月下降1.7和3.4个百分点。我们统计的46个城市5月单月商品住宅成交面积同比降8%,前5月累计降16.2%。其中一、二、三线城市5月单月分别降24.9%、4.1%和8.4%,前5月累计分别降32.8%、11.3%和16.4%。万科业绩继续领先行业。

公司继续保持谨慎的拿地进度:5月单月公司获得3个项目,分别位于北京、沈阳和南宁,其中北京大兴黄村项目权益占50%,其他为100%。合计建筑面积58.3万平方米,同/环比下降66.0%/27.5%,需支付地价款13.8亿元,同/环比下降62.2%和26.4%。

今年以来公司获得18块土地,去年同期获得38块,新增土地建面392万平方米,同比降70.7%,权益地价107.3亿,同比降57.1%,平均楼面地价4112元/平,同比上升63.6%。

B 转H 进入现金选择权阶段:B 转H 股的现金选择权价格为12.39港币/股,停牌前B 股价格12.41港币/股,若成功转股能进一步拓宽公司的融资渠道。港股大公司的估值较高,有利于提升万科的估值。

投资建议:维持“买入-A”投资评级,我们认为公司作为行业龙头,在行业销量整体下滑的背景下仍能保持远高于行业的销售增速,将依靠稳健的管理和财务,不断扩大市场份额。目前公司土地储备超过4700万平,能够满足未来2至3年的开发需要。此外,公司事业合伙人制已启动,代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安合伙连续4个交易日累计增持公司1.34%股权,使用资金12.45亿,彰显对公司未来持续稳健发展的强烈信心。维持公司2014-2015年EPS 分别为1.74和2.27元,预计公司今年销售突破2000亿,给予2014年5X 的PE 目标价8.70元。

风险提示:销售增速下降超预期、信贷政策大幅收紧、B 转H股失败等。