苏宁环球调研报告:推货大增,周转提速

预计12年销售65亿,较11年增长120%。主要来自于南京天润城10亿、南京威尼斯水城25亿、南京名都汇4亿、宜兴天氿御城15亿、芜湖城市之光10亿。

13年公司可推项目货值超过200亿元,按70%的去化率估算,13年公司销售可达140亿,较12年增长115%。主要推货项目为:南京天润城约65亿、南京威尼斯水城约35亿、南京朝阳山约20亿、南京名都汇商业约8亿、上海长风项目30亿、宜兴和芜湖项目约30亿等。其中江北项目推货近100亿。预计一季度公司销售25亿,主要来自天润城16街区和威尼斯水城3街区、11街区。

江北项目需求旺盛,预计未来3~5年可贡献近6元/股业绩。公司江北两大项目威尼斯水城和天润城均位于3号线江北前两站,是真正的地铁房,项目定位自住型需求,中小户型为主,以平价和高性价比着称,需求旺盛。目前未结建面分别超过300万平米和150万平米,土地成本不到500元/平米(楼板价),同时土地增值税已锁定为按销售收入额定比例计征。按30%的净利率估算,未来3~5年仅江北项目就可贡献约120亿净利润、约6元每股收益,将为公司的资金回笼、销售放量、业绩增长打下坚实的基础。

未来3年加快开发,周转提速。考虑到地铁正式通车后区域房价升值空间已不大,公司亦计划加快江北项目的开发进程,预计在未来3年内项目开发完毕。公司也与主要供货商签订了战略合作协议,开发成本将进一步降低,标准化流程建设也在加快推进,目前已基本搭建完毕,有助于周转提速,未来针对主流需求开发标准化产品。

风险提示:(1)销售和结算不达预期;(2)政策风险;(3)系统性风险。