泛海建设:销售靓丽,加大开工,提速进行中

投资要点:

公司预计13年可售面积100万平米,可售货值约150-200亿之间,其中商业性物业占60%。1季度销售约12亿元,预计上半年销售35-40亿元(+257%~308%),全年销售70-90亿元(+37%~76%)。根据公司公告,我们分析具体可售项目情况为:杭州泛海国际中心B栋写字楼(建面约4.7万平),泛海国际SOHO部分;青岛泛海国际购物广场(建面约7.8万平);深圳泛海拉菲花园二期尾盘;武汉CBD项目住宅建筑面积近30万平,泛海国际SOHO中心建筑面积约30多万平,还有部分写字楼等。

拆迁取得重大进展,为提速发展奠定基础。北京项目拆迁已实质性启动,在北京市和朝阳区政府大力支持下,成立拆迁领导小组,采用腾退政策模式。拆迁工作第一阶段入户调查已完成,即将确权和制定政策,力争年中正式拆迁。上海项目拆迁工作目前剩余约5%。

在销售向好、资金面较宽松背景下,公司加大开工建设,预计今年新开工310万平,保障提速发展。公司各地项目都已开工,其中武汉项目新开工超100万平,集中在西部商业住宅等;杭州、深圳、上海、北京4号地项目在进行桩基土方工程;青岛项目收尾;大连项目A、B区填海完成,C、D区正在填海;沈阳项目已完成土地平整。

资金状况不断改善,借新还旧降低成本。受去年上半年资金面紧张状态制肘,公司采用了成本较高的信托融资。随资金宽松,今年以来公司通过借新还旧置换较高成本的资金,节省息差5%-6%,有效降低财务成本。

公司6年发展战略清晰,上下同欲,计划加大员工激励,将员工激励跟公司业绩(净利润)挂钩,将有效提升积极性,促进战略规划的完成。若能按计划实现6年消化在手资源的目标,则目前在手二级开发资源销售额6年复合增长约45%;若此期间一级开发项目能转为二级开发并销售,剔除自持部分,预计销售额6年复合增长约57%。预计13-15年EPS0.35/0.57/0.87,3年复合增长率72%。若提速如期进行,预计未来6年公司结算量将持续爆发性增长。RNAV9.8元,股价5.2折交易,投资价值凸显,维持“强烈推荐”评级。