世联地产:一手代理销售强劲,利润率企稳

与预测不一致的方面

世联地产公布2013年二季度实现净利润人民币7,900万元(约合每股盈利人民币0.19元),同比增长43%,符合公司7月16日发布的业绩预告,分别占我们/万得市场全年预测的30%/29%。要点:1)上半年一手代理销售额达到人民币1,346亿元,同比增长63%,而我们研究范围内开发商实现的合同销售额平均同比增幅为33%。上半年公司市场份额(在统计局公布的40个主要城市房地产销售额中的占比)增长了0.9%,达到8.5%。我们注意到这一增长势头较2012年1.6%的市场份额增加幅度略有放缓。公司的侧重点已从地域扩张转为市场深耕,上半年新增了两个城市(石家庄和太原)的业务;2)二季度毛利率为30%,环比/同比分别增长9个/2个百分点,在2012年下半年代理销售进入结算的推动下毛利率如预期改善。我们预计下半年结算净利润率将改善至11%左右,高于上半年的9.8%。同时我们认为公司实际利润率(单个员工对应一手代理销售额)已基本企稳;3)公司上半年继续在物业管理和房地产金融业务领域进行了多项投资以期实现长期战略性目标,我们预计2015年之前这两项业务对总收入的贡献为5-6%。

投资影响

对结算进度预测进行微调后,我们将2013/14/15年每股盈利预测上调了6%/6%/4%,并将12个月目标价格从人民币10.50元上调了6%至11.10元(仍基于17倍的2013年预期市盈率)。该股2013年预期市盈率为17.2倍,而易居中国和A股开发商分别为13.9倍和8.2倍。维持中性评级。风险:宏观经济硬着陆;可能来自电子商务的潜在竞争。