首开股份:拥抱京津冀

实施快周转有成效,资源变现加速

截止2013 年年底,公司未售土地储备面积为1556 万方,按照2013 年141 万方的销售面积计算,可销售年限为11 年,土地储备较多,后续资源的变现提速将对公司带来持续的增长。公司实施快周转战略,和快周转标杆企业合作+学习,截至2013 年,京内、京外可销售年限分别降至7 年和16 年。

拥抱京津冀首先得有地,公司是京津冀一体化建设中的大地主

公司在北京拥有土地储备400 万方,最大风险来自于预售证管制,公司已经度过最难关口,为应对此调控,采取了转现房销售策略,项目销售整体后移导致的早期增速放缓风险已经释放,后续销售将提速。我们认为, 北京市场的难点不在销售,而在获取土地,对首开京内项目应考虑资产估值、而非盈利估值。

公司在京津冀一体化建设区域拥有二级开发土地储备572 万方,一级开发项目土地储备10 平方公里,是京内开发商最大地主,将受益于京津冀一体化建设的逐步推进。

京津冀建设将带来京内需求高端化、京外需求刚需化,公司已顺应趋势

北京新房和二手房市场割裂,新房面向刚需居多,但局面将扭转。购买力提升是产品高端化的需求保障,北京产业转移将通过减少劳动密集产业、增加高附加值产业来实现收入增长。政府向外围疏散资源使不在市中心的外围新房受益,无生活配套的局面将解决。 随产业迁出而流动的人口将从北京的租房需求切换至产业承接地的刚性需求。北京产业转移以劳动密集型的第二产业和部分第三产业为主,目前呼声最高的是批发零售业。

公司2014 年将迎来毛利率企稳和业绩反转,维持买入评级

京内预售证管制和京外早期项目结算近尾声,毛利率将逐步企稳。激励基金计划隐含未来两年净利润将保持43%的年均增速。我们预计2014~2016 年EPS 分别为0.75/1.15/1.42 元,对应PE 为7x/4x/4x,给予买入评级。