保利地产:去化改善推动销售回升

5月推盘量环比减少,但去化明显改善推动销售环比回升。5月实现签约销售金额111亿元,环比回升18%,较3月的高点水平低7%;同比增幅也由负转正,小幅增长3%。受预售证价格监管等因素影响,5月新推盘货量约80亿元,较上月减少;但受益于去化水平的明显改善,销售环比显著回升。5月销售均价1.17万元/平米,环比、同比均基本持平。

1-5月实现签约销售金额513亿元,同比大幅增长48%,维持全年销售1200亿元以上(+20%)的预测,存在超预期可能。13年可售货量仍以刚需户型为主,120平米以下户型占比60%,并适当增加大中户型占比以平衡产品结构。销售站上千亿规模台阶以后,13年推货、销售节奏将更趋均匀,淡化旺季淡季的差别,从今年1-5月的情况也可以看出这一变化。

继续在一二线核心城市补货,北京等中心城市近期土地市场的火爆在一定程度上推高了公司的拿地成本。5月新增项目位于北京、重庆、佛山,权益建面/土地款68万方/24亿元,平均楼面地价约3300元/平,其中北京通州运河核心区地块楼面地价约1.1万元/平米,北京大兴区旧宫镇地块楼面地价约1.9万元/平米(剔除配建公租房后楼面地价约2.2万元/平米),溢价率49%,考虑到地块位置以及北京城区可开发用地日趋匮乏、供需矛盾日趋尖锐的背景下房价存在较强的上涨动力,因此预计项目的盈利前景依然较好。销售持续快速增长背景下预计13年拿地规模将高于12年,仍将以深耕市场容量大的一二线核心城市为主。13年公司计划拿地支出约400亿元,较12年增长约30%。1-5月已新增权益建面/土地款414万平/119亿元,楼面地价2785元/平。

13-15年EPS1.53/2.00/2.59元,PE8/6/5倍,13年业绩锁定有余,RNAV10.5元。公司坚持成长性企业定位,销售站上千亿台阶后仍将保持高增长。定位主流刚需,布局全国,受调控升级及房产税试点可能扩围的影响较小。中长期显著受益于调控带来的行业集中度加速提升趋势,维持“推荐”评级。

风险提示:行业调控力度超预期的风险;公司杠杆过高的资金风险;北京等一线中心城市地价过快上涨的风险。